Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

• Название: Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика
• Автор: Вадим Шабалин
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-9216-0096-6

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделки с недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке), однако не имеет необходимых для этого правовых знаний и практических навыков, в первую очередь по оформлению сделки. Автор, один из ведущих юристов-практиков в сфере недвижимости, рассматривает вопросы из своей авторской почты и дает подробные ответы на них.

Книга написана доступным языком и предназначена для широкого круга читателей. Настоящее издание является второй частью новой серии «Сам себе риэлтор» и логическим продолжением книг серии «Сделки с недвижимостью», вышедших в 1997–2016 гг.

Компакт-диск прилагается только к печатному изданию.

---

Насколько такой институт обмена будет эффективен, сказать трудно, ведь строго формально ЗК РФ позволяет государству предложить обменять частному собственнику ликвидный участок в населенном пункте на государственные земли сельхозназначения, ведь уравновесить цену можно путем увеличения размера предоставляемых взамен сельхозугодий. Это банальный пример того, как цена земельных участков будет одинаковая, но ценность их от этого не изменится и никогда такие участки не будут равноценными. Возможен и обратный сценарий, когда, допустим, в целях прокладки газопровода у частного собственника изымают сельхозугодия, а в обмен предлагают более ликвидный участок в черте населенного пункта.

Вышесказанное не демонстрирует беспомощность частных собственников, ведь у них всегда есть альтернативное право продать свой земельный участок по рыночной стоимости (если быть точнее – требовать компенсации) при изъятии для государственных нужд. При этом такой «обмен землями» позволяет задуматься о возможных согласованных схемах между отдельными чиновниками и частными собственниками.

3. Перераспределение земель между участниками земельных отношений.

В результате развития застройки территорий необходимость в урегулировании процедуры перераспределении земель и (или) земельных участков принадлежащих разным собственникам (собственникам разных «уровней»: публичному и частному) появилась довольно давно. Если между публичными собственниками перераспределение каким-то образом еще могло происходить, пусть и по другим правилам, чем это будет теперь (речь идет о возможной безвозмездной передаче земель между государством и муниципалитетами), что в итоге позволяло получить желаемый результат перераспределения, то между частным и публичным собственником «заменить» процедуру перераспределения было нечем. Даже там, где такое перераспределение было необходимым, например, в ходе комплексной застройки территории, где в целях градостроительных нормативов требовалось немного «передвинуть» объект строительства, либо совершить отступы и т. д., частные собственники были вынуждены прибегать к процедуре предоставления земельных участков, либо использовать процедуру утончения границ земельного участка с изменением конфигурации, но без изменения площади. Всё это приводило к тому, что образовывались различные вклинивания, изломанности границ и т. д.

Таким образом, ранее возникавшие проблемы, которые по большому счету были техническими, но порождали массу различных проволочек, теперь должны быть решены с применением процедуры перераспределения земель и (или) земельных участков.

4. Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута.

На законодательном уровне теперь закреплена возможность в определенных случаях (например: для ремонта линейных объектов, размещения рекламных конструкций, осуществления геологического изучения недр и т. д.) использовать земли или земельных участки, не обладая в отношении таких земель (земельных участков) правом владения. В отношении таких земель и земельных участков процедуры выделения и предоставления проводиться не будут, а соответственно и какой-либо гражданско-правовой сделки в основе взаимоотношений пользователя и государства (муниципалитета) не будет. Лицо будет иметь право использовать земельный участок, для вышеуказанной цели, только на основании специального разрешения уполномоченного органа, выдаваемого в административном порядке.

С появлением данной правовой конструкции ожидается упорядоченность в отношениях публичной власти и пользователей в регулировании подобных ситуаций. До настоящего времени практика была весьма противоречивой, что настораживало всех пользователей, в каждом регионе по-разному относились к тому, нужно ли арендовать 0,5 кв.м. под рекламную конструкцию или нет, если да, то как производить предоставление такого участка (сформировать участок такой площади технически невозможно).

К сожалению, ничего не говорится о плате за пользование землей при этом механизме. Согласно одному из принципов земельного законодательства любое использование земли осуществляется за плату. Вместе с этим ЗК, как до, так и после изменений в нем, устанавливает только две формы платы – земельный налог и арендную плату. Отсюда вопрос, какую плату по своей правовой природе должен вносить пользователь земель или земельных участков, использование которых осуществляется на основании специального разрешения уполномоченного органа (без процедуры предоставления). Теоретически это могла бы быть и арендная плата, но с точки зрения формальной логики арендная плата должна вноситься за предмет аренды. В рассматриваемой ситуации разрешение для использования может выдаваться и в отношении земель, не прошедших государственных кадастровый учет, т. е. на несформированные участки, которые не являются вещью в понимании гражданского и земельного законодательства, а потому вопрос арендной платы в отношении таких земель очень дискуссионный.

* * *

Помимо описанных основных моментов изменения земельного законодательства, с которыми наиболее часто придется сталкиваться в практике хозяйствующим субъектам, внесены и ряд менее заметных изменений. В том числе теперь Земельным кодексом закреплен порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Ранее действовал комплекс норм земельного и гражданского законодательства в регулировании отношений по изъятию земельных участков, причем основная их доля приходилась на гражданское законодательство, а также из-за недостаточного регулирования данного института почти под каждое изъятие приходилось принимать специальный федеральный закон. Изменения коснулись и земельного контроля, его порядка и оснований проведения, ужесточена ответственность за нарушения земельного законодательства.

Как уже говорилось выше, большинство указанных изменений вступили в силу с 01.03.2015 г.

Блиц

Чем вызваны такие большие изменения в ГК, ЖК, ЗК, НК?

Практикой их применения. В изменениях по максимуму учтены сегодняшние реалии гражданского и делового оборота.

Где можно ознакомиться с действующими версиями большинства жилищных кодексов и законов?

Автор делает это в информационно-правовой системе «Консультант-плюс», предварительно делая запрос в любом поисковике (например, Закон 122-ФЗ о госрегистрации). Все тексты федеральных законов и кодексов находятся в открытом доступе круглосуточно.

Чем отличаются ИПС «Гарант» и «Консультант»? Какой из них, на Ваш взгляд, лучше пользоваться?

Среди юристов есть такая поговорка: Консультант консультирует, а гарант – гарантирует. И у той, и у другой ИПС есть свои плюсы и минусы. Для более подробного их сравнения можно, например, воспользоваться вот этим ресурсом: garantkonsultant.blogspot.ru

Имеют ли новые жилищные законы обратную силу?

По умолчанию – нет. Однако в отдельных случаях, прямо указанных в вводных законах к ним – имеют. Например, статья 181 ГК РФ (сроки исковой давности по недействительным сделкам).

Где можно оперативно узнать о новых изменениях в гражданском законодательстве?

На сайте Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Госдумы РФ (по адресу komitet 2-10.km.duma.gov.ru).

Простите за немного глупый вопрос – а чем отличается кодекс от закона?

Юридический кодекс – это тот же федеральный закон, который более подробно регламентирует определенную область права (например, гражданского, жилищного, семейного, налогового и т. д.).

Глава 2.2. Приватизация – расприватизация

Сколько раз гражданин имеет право приватизировать свое жилье? Можно ли отказаться от участия в приватизации? Стоит ли это вообще делать?

В соответствии с Законом № 1541-1[4] каждый гражданин имеет право приобрести в собственность занимаемое им жилое помещение в домах государственного, муниципального или ведомственного фонда только один раз. Если Вы уже участвовали в приватизации своей квартиры, то второй раз бесплатно это будет сделать невозможно – придется выкупать другую муниципальную квартиру (например, полученную в результате обмена) по цене, объявленной местной администрацией, но не менее кадастровой стоимости.

Приватизация жилья – право, а не обязанность постоянно проживающих в нем граждан. Отказаться от участия в приватизации (имеется в виду, что от этого отказываются все совершеннолетние члены Вашей семьи) всегда можно. В этом случае тщательно взвесьте все «плюсы» и «минусы» приобретения недвижимости в собственность, в первую очередь следующие моменты: