Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

• Название: Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика
• Автор: Вадим Шабалин
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-9216-0096-6

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделки с недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке), однако не имеет необходимых для этого правовых знаний и практических навыков, в первую очередь по оформлению сделки. Автор, один из ведущих юристов-практиков в сфере недвижимости, рассматривает вопросы из своей авторской почты и дает подробные ответы на них.

Книга написана доступным языком и предназначена для широкого круга читателей. Настоящее издание является второй частью новой серии «Сам себе риэлтор» и логическим продолжением книг серии «Сделки с недвижимостью», вышедших в 1997–2016 гг.

Компакт-диск прилагается только к печатному изданию.

---

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (в ред. Федеральных законов от 15.05.2001 № 54‑ФЗ, от 30.12.2004 № 213‑ФЗ)

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (п. 4 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 213‑ФЗ)

Пять лет назад я вместе с братом получила в наследство однокомнатную квартиру от умершей матери. Во время срочной службы в Чечне брат пропал без вести (по данным военного дознания, не погиб, а дезертировал). Сейчас возникла необходимость квартиру продать. Можно ли лишить брата права собственности на нее? Прописан он по другому адресу, если и жив, то скрывается от следствия. Наследников (первой очереди – прим. авт.) не имеет.

Статья 35 Конституции РФ гласит: никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда, и принудительное его изъятие не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ст. 235 ГК РФ.

Однако если в течение одного года в месте жительства гражданина нет сведений о нем, то он может быть признан судом временно отсутствующим (ст. 43, 44 ГК РФ). Также гражданин может быть объявлен судом умершим, если о нем нет сведений в течение 5 лет (ст. 45 ГК РФ).

В рассматриваемом случае признать Вашего брата умершим можно ранее – по истечении двух лет после окончания боевых действий (для первой войны в Чечне отсчет идет от 1 сентября 1996 г., для второй – с 12 мая 2000 г.). Вам необходимо будет подать исковое заявление в народный суд по месту его последней прописки, и день объявления его умершим будет считаться днем открытия наследства на долю брата в спорной квартире. Однако придется ждать еще полгода, чтобы наследственные вопросы были урегулированы, и только после этого можно продать жилье.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 45. Объявление гражданина умершим

1. Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, – в течение шести месяцев.

2. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий.

3. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели.

Совершение уголовного преступления (дезертирства), даже если брат жив и будет за него осужден, не влечет прекращения права собственности на долю квартиры.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 235. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

2. принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (пп. 3 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1); (пп. 3.1 введен Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2); (пп. 3.2 введен Федеральным законом от 31.12.2014 № 499-Фз)

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);

5) реквизиция (статья 242);

6) конфискация (статья 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего кодекса; (в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 № 231-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

8) обращение по решению суда в доход российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы; (пп. 8 введен Федеральным законом от 03.12.2012 № 231-ФЗ)

9) обращение по решению суда в доход российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения. (пп. 9 введен Федеральным законом от 02.11.2013 № 302-ФЗ)

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего кодекса.

Блиц

Можно ли покупать недоквартиру (в незаконно возведенном многоквартирном доме – прим. авт.), если застройщики получили кадастровые номера и в свидетельстве о собственности недоквартира числится, например, как помещение XXVI?

С такими объектами лучше не связываться, ибо в силу статьи 222 ГК РФ подобный дом может быть снесен по решению суда.

Когда в настоящий момент (после 01.03.2013 г. – прим. авт.) возникает право собственности на квартиру – с момента подписания договора купли-продажи или госрегистрации?

Право собственности – с момента госрегистрации. Переход такового от продавца к покупателю – на основании подписанного ДКП.

Ещё в 90-е годы мне по наследству достался небольшой земельный участок в Чувашской республике (автор вопроса проживает в С-Петербурге – прим. авт.). Пользоваться им не могу, налог платить не хочу. Как от него отказаться?

Если участок еще не самозахвачен соседями, то проще всего землю им же и продать (например, за символическую цену). Переоформлять его в пользу муниципалитета значительно сложнее.

Можно лишить права собственности соседей снизу, которые сделали в своей квартире опасную перепланировку (соорудили действующий камин)?

Да, можно, но сложно. Для этого необходимо для начала обратиться в жилищную инспекцию по месту нахождения объекта (для Москвы, например, это МЖИ, сайт mgi.mos.ru).

Какой сейчас срок приобретательной давности на земельный участок, которым я открыто пользуюсь уже почти 20 лет?

Он не изменился – в силу статьи 234 ГК РФ приобретательная давность для любого недвижимого имущества составляет 15 лет. Но Вам надо будет доказать, что весь этот срок Вы им пользовались открыто, непрерывно и добросовестно.

Глава 2.4. Отчуждение недвижимости

Какие существуют способы отчуждения недвижимого имущества? Что выгоднее использовать на практике: куплю-продажу, дарение или мену?

Отчуждением в гражданском законодательстве называется передача прав собственности на имущество от одного другому лицу. Оно может производиться либо по воле собственника, либо принудительно (в административном или судебном порядке). При совершении сделок с недвижимостью основными формами отчуждения (перехода прав собственности) являются (см. таблицу 2.3):