Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

• Название: Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика
• Автор: Вадим Шабалин
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-9216-0096-6

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделки с недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке), однако не имеет необходимых для этого правовых знаний и практических навыков, в первую очередь по оформлению сделки. Автор, один из ведущих юристов-практиков в сфере недвижимости, рассматривает вопросы из своей авторской почты и дает подробные ответы на них.

Книга написана доступным языком и предназначена для широкого круга читателей. Настоящее издание является второй частью новой серии «Сам себе риэлтор» и логическим продолжением книг серии «Сделки с недвижимостью», вышедших в 1997–2016 гг.

Компакт-диск прилагается только к печатному изданию.

---

Если дом действительно строился на Ваши деньги и имеются соответствующие документы (счета, квитанции, договоры, накладные), то Вы сможете продать его как «кучу стройматериала», складированного на земельном участке. Однако следует иметь в виду, что если в момент покупки материалов (что отражено в чеках и квитанциях), Вы состояли в браке, то полученная от их продажи сумма считается общим (совместно нажитым) имуществом супругов, да и найти покупателя на указанных выше условиях весьма сложно, ведь земельный участок оформлен не на Вас. Так что советуем пойти по первому пути.

Информация о том, как возникают права собственности на недвижимое имущество и какие при этом требуются документы, приведена в таблице 2.3. О процедуре упрощенного оформления прав на дом речь пойдет в главе 4.19 четвертой части нашей книги.

Наша семья состоит из 4 взрослых: родители, я и брат. Пришли в жилотдел приватизировать свою 3-комнатную квартиру (параметры прилагаются – прим. авт.). В момент заполнения заявления инспектор задала вопрос: «В какую форму собственности будем оформлять?» Есть ли в этом принципиальная разница?

Да, есть, и очень существенная. Существует четыре основные формы собственности: индивидуальная, долевая, общая совместная и общая долевая. Давайте рассмотрим более подробно их особенности.

1) Индивидуальная собственность подразумевает, что в квартире прописан (зарегистрирован) один человек или все проживающие в ней (кроме несовершеннолетних) отказались от своих прав приватизации в пользу кого-то одного. Эта форма наиболее рациональна в случае, если семья (или кто-то из ее членов) планирует совершить обмен своей квартиры на другую, возможно, неприватизированную (подробнее об этом речь шла в предыдущей главе). Однако у оставшихся граждан (отказавшихся от приватизации) право пользования жильем сохраняется в полном объеме.

2) Долевая собственность сейчас используется только при приватизации коммунальных квартир (см. главу 3.7 третьей части нашей книги). Например в трехкомнатной коммуналке три лицевых счета, а площадь комнат 20, 18, 16 м2. При приватизации в долеую (на практике еще встречается термин – реальную долевую) форму первая семья (или одинокий жилец) получает 37/100 долей в праве, вторая —33/100, третья —30/100. Естественно, в Свидетельстве о госрегистрации будут указаны не только эти «сотые» доли, но и комнаты – соответственно № 1, № 2, № 3. Начиная с октября 2012 г. жильцам отдельных (не коммунальных) квартир приватизация в реальную долевую форму не оформляется, даже если между ними и достигнуто соглашение о порядке пользования комнатами (см. главу 3.7)

3) Общая долевая собственность отличается от чисто долевой тем, что в соответствии со ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, даже если они не договорились о фактическом разделе комнат, признаются равными (идеальными). В рассматриваемом случае каждый из четырех членов семьи имеет 1/4 доли.

На практике невозможно достижение полного соответствия между долей участников ОДС и той частью общего имущества, которым он фактически пользуется. Например, 2-комнатная квартира с площадью комнат 20 и 10 кв. м перешла двум наследникам по закону и их доли в праве ОДС являются равными – по 1/2. При этом сособственник, которому досталась меньшая комната (10 кв. м соответствует 34/100 доли) вправе потребовать от своего оппонента компенсации, соответствующей стоимости 16/100 доли (0,50—0,34=0,16) в денежном эквиваленте, причем по рыночной, а не кадастровой цене.

4) Общая совместная собственность (ОСС) подразумевает, что доли собственников вообще не указываются (являются невыделенными, или «спящими»). В 1992–2001 гг. до вступления в действие очередных изменений и дополнений к Закону о приватизации, таким образом оформляли документы все желающие, а до 2012 г. согласно ст. 256 ГК РФ этот режим применялся только в отношении супругов (в настоящий момент и им приватизацию оформляют только в ОДС). Однако при других сделках супруги-приобретатели могут выбрать именно ОСС

Таблица 2.3

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ общей собственность на имущество является «по умолчанию» долевой, т. е. образование совместной возможно только в случаях, прямо установленных законом: для супругов, если соглашением (брачным контрактом) между ними не установлено иное; для участников КФХ – крестьянского фермерского хозяйства; для членов садового, огородного или дачного некоммерческого объединения (на имущество, включая земли общего пользования). До 16.10.2012 г., когда были приняты очередные изменения и дополнения в Закон о приватизации, в общую совместную собственность (ОСС) также исполнялась и приватизация, однако с указанного срока всем категориям граждан жилое помещение может передаваться только в общую долевую форму (ОДС).

Если Вы планируете приватизировать квартиру, то тщательно взвесьте все «за» и «против» разных форм собственности, чтобы в дальнейшем не было «мучительно больно» за неверное решение. Лучше всего в этом случае индивидуально проконсультироваться с опытным юристом и не слушать доморощенных «советов» работников домоуправлений и жилотделов. В Москве можно позвонить по телефонам: [phone], 518-05-01, 585-83-80.

Купили квартиру в доме-новостройке на 4 человека (супруги, их дочь и внук – сын дочери). Хотели оформить ее в общую совместную собственность, но нам было в этом отказано. В каких случаях возникает общая совместная собственность? Можно ли ее преобразовать в общую долевую, и наоборот?

Отказ, полученный вами, справедлив. В законодательстве указаны три основных вида общей совместной собственности на недвижимое имущество:

1) общая собственность супругов (ст. 256 ГК РФ);

2) собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ);

3) собственность садового дачного или огородного некоммерческого объединения на земли общего пользования.

Покупка квартиры к этим случаям не относится, поэтому в соответствии с ч. 2 ст. 244 ГК РФ квартира была оформлена в общую долевую форму.

Участники общей совместной собственности могут преобразовать ее в чисто долевую или общую долевую (при отсутствии согласия кого-то из родственников – в судебном порядке). Наоборот, к сожалению, сделать невозможно: отказаться от своих реальных или идеальных долей в «общую пользу» собственники не могут.

Чем отличается «право собственности» от «права пользования жильем»? 3 года назад муж прописал меня в свою 2-комнатную квартиру, приватизированную до этого на него и его сестру. После развода они потребовали выписаться, сменили замки на дверь и не пускают меня даже взять необходимые вещи.

«Право собственности» – более широкое понятие, включающее в себя владение (фактическое обладание) вещью, пользование (извлечение из вещи потребительских свойств) и распоряжение (возможность определить дальнейшую судьбу вещи, в нашем случае – объекта недвижимости).

У собственников квартиры (в рассматриваемом примере у бывшего мужа и его сестры) одновременно имеются все три из названных правомочий, у Вас же – только одно – право пользования, которому бывшие родственники незаконно препятствуют. Согласно пункту 4 статьи 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника в случае прекращения семейных отношений с ним не сохраняется и может быть сохранено только судебным решением.

Права членов семьи собственника, в том числе и бывшего, регламентируются ст. 292 ГК РФ, и Вы вправе, если зарегистрированы на данной жилплощади, обратиться с исковым заявлением в суд о о сохранении права пользования и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением. Правда, проживать в нем вряд ли удастся (ведь две комнаты занимают два разнополых взрослых собственника), но хранить необходимые вещи и предметы обихода, а также беспрепятственно приходить за ними Вы имеете полное право. Правда, Ваши бывшие родственники могут подать встречный иск о выселении.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (абзац введен Федеральным законом от 15.05.2001 № 54‑ФЗ, вред Федерального закона от 24.04.2008 № 49‑ФЗ)