Ричард convertfileonline.com - _2016_02_09_21_40_03_404

• Название: _2016_02_09_21_40_03_404
• Автор: Ричард convertfileonline.com
• Издательство: Манн, Иванов и Фербер
• Жанр: Книги
• Год: 2016
• ISBN: 9785000577332

---

Место в рейтинге

Городская агломерация

Индекс богемы

1

Лос-Анджелес — Лонг-Бич (штат Калифорния)

2,62

2

Нью-Йорк (штат Нью-Йорк)

2,54

3

Сан-Франциско (штат Калифорния)

2,46

4

Санта-Фе (штат Нью-Мексико)

2,45

5

Стэмфорд — Норуолк (штат Коннектикут)

2,11

6

Дэнбери (штат Коннектикут)

1,78

7

Боулдер — Лонгмонт (штат Колорадо)

1,72

8

Джерси-Сити (штат Нью-Джерси)

1,66

9

Санта-Крус — Уотсонвилл (штат Калифорния)

1,57

10

Нэшвилл (штат Теннесси)

1,51

11

Медфорд — Эшленд (штат Орегон)

1,47

12

Остин — Сан-Маркос (штат Техас)

1,44

13

Сиэтл — Белвью — Эверетт (штат Вашингтон)

1,44

14

Айова-Сити (штат Айова)

1,41

15

Питсфилд (штат Массачусетс)

1,37

16

Портленд — Ванкувер (штат Вашингтон)

1,36

17

Вентура (штат Калифорния)

1,36

18

Округ Ориндж (штат Калифорния)

1,35

19

Санта-Барбара — Санта-Мария — Ломпок (штат Калифорния)

1,35

20

Санта-Роза (штат Калифорния)

1,30

Источники: Бюро переписи населения США; данные «Исследования американских сообществ», 2005–2009 гг. Анализ выполнен Кевином Столариком.

Моя «полемика» со Стивеном Кольбером

Исследование, которое мы с Шарлоттой Мелландер провели в 2007 году с использованием как гей-индекса, так и индекса богемы, обеспечило мое участие в популярной программе на канале Comedy Central (я писал об этом в книге Who’s Your City?). Перед началом интервью Стивен Кольбер заявил: «В ходе нового шокирующего исследования был найден выход из жилищного кризиса: следует жить по соседству с геями». Затем он продолжил: «По результатам этого исследования было установлено, что высокая концентрация представителей творческих профессий, богемы и гомосексуалистов повышает стоимость жилья в тех районах и городах, где они обитают. Думаю, в наше время людям нужны дома, из окон которых можно было бы увидеть битника с козлиной бородкой, который играет на бонго, курит ароматизированную сигарету и создает скульптуру k.d.lang69». Возможно, это казалось неплохой заготовкой для вечернего шоу на ТВ, но полученные нами данные были абсолютно достоверными. На самом деле гей-индекс и индекс богемы оказались поразительным, невероятно эффективным инструментом прогнозирования региональных цен на жилье [23].

Единого национального рынка недвижимости не существует, но есть много причин, объясняющих, почему в одних местах жилье стоит дороже, чем в других. Один из ключевых факторов — это доход: когда у людей больше денег, они могут покупать более дорогое жилье. Как правило, цены на жилье выше в местах с развитой индустрией высоких технологий, таких как Кремниевая долина. Объекты благоустройства и другие преимущества (например, живописные горы или расположенные неподалеку пляжи) тоже повышают стоимость жилья. Экономист Дженнифер Робэк Морс обратила внимание на эту взаимосвязь еще в 1982 году, когда обнаружила, что цены на жилую недвижимость зависят от наличия объектов благоустройства не в меньшей степени, чем от стоимости земли и заработной платы [24]. Будь то полоска пляжа или участок Манхэттена, цены в любом случае будут расти в соответствии с базовым законом спроса и предложения.

Эдвард Глейзер и его коллеги отметили, что в городах цены на жилье растут быстрее, чем заработная плата. Они объяснили это тем, что городская жилая недвижимость продается по более высокой цене в силу высокой эффективности городской жизни и более развитой инфраструктуры в городах [25]. Однако результаты моих исследований говорили о том, что эффективность городской жизни и присущие данному месту элементы благоустройства (прекрасные пляжи, торговые центры, велосипедные дорожки) — это еще далеко не все. «Хотите знать, какое место будет лучшим с точки зрения инвестиций в недвижимость через пять-десять лет?» Такой вопрос задал журнал Business Week в 2007 году. И дал ответ: «Обратите внимание на те места, где сейчас живут художники» [26]. Так мы и сделали. На самом деле эта идея была не нова: градостроители уже давно знают, что процесс джентрификации (и последующего повышения цен на недвижимость) приводят в действие художники, креативные люди и геи. Тем не менее доля представителей творческих профессий и геев в общей численности населения относительно невелика, а данных, подтверждающих связь их проживания в том или ином месте с повышением цен на жилье, недостаточно, для того чтобы делать однозначные выводы. По состоянию на 2000 год в США было около 1,3 миллиона представителей богемы и 8,8 миллиона людей, считающих себя геями и лесбиянками, что составляет около 4 процентов от общей численности взрослого населения страны. Может ли существовать серьезная взаимосвязь между столь немногочисленными группами и уровнем цен на жилую недвижимость?

Мы с Шарлоттой Мелландер тщательно проанализировали данные, иллюстрирующие зависимость между индустрией высоких технологий, человеческим капиталом, численностью высокооплачиваемых специалистов, профессиями, заработной платой и уровнем доходов, с одной стороны, и количеством художников, представителей богемы и гомосексуалистов — с другой, по более чем 300 городским агломерациям США. В ходе анализа были получены поразительные результаты. Мы обнаружили, что стоимость жилой недвижимости определяют два фактора. Первый очень понятный — это уровень дохода. Чем богаче обитатели района, тем дороже в нем жилье. Однако даже здесь корреляция была с богатством, а не с заработной платой. При отсутствии дохода от прироста капитала и доходов из других источников зарплата сама по себе никак не была связана со стоимостью жилья. То же самое можно было сказать и об уровне образования, человеческом капитале, присутствии креативного класса или профессиональном составе населения.

Второй и намного более значимый фактор отображает смешанный показатель, рассчитанный с учетом индекса богемы и гей-индекса и объединяющий данные о местах концентрации художников, музыкантов и дизайнеров с данными о количестве геев и лесбиянок в регионе. Независимо от того, какие переменные мы брали, какой вариант модели использовали или какой регион анализировали, во всех случаях была обнаружена существенная корреляция между концентрацией геев и представителей богемы и стоимостью жилой недвижимости, даже с учетом таких факторов, как уровень дохода, человеческий капитал, профессии и размер города [27].

Многие аналитики считают, что представителей богемы и гомосексуалистов нельзя считать движущим фактором экономического роста и что их просто притягивают к себе места определенного рода. Воспользовавшись методом анализа причинных связей (новейшего инструмента статистического анализа, позволяющего учитывать отношения между независимыми, промежуточными и зависимыми переменными), мы смогли выделить влияние численности представителей богемы и геев и других факторов на стоимость жилья и друг на друга. И наши первоначальные выводы оказались совершенно правильными. Присутствие этих групп населения оказывало непосредственное воздействие на стоимость жилья, а также на другие переменные, связанные с данным местом (уровнем дохода и человеческим капиталом), делая его более привлекательным для других групп. Другими словами, присутствие богемы и гомосексуалистов было связано не только с более высокими ценами на жилую недвижимость, но и с более высоким уровнем доходов.

Чем это можно объяснить? Двумя причинами — каждая из них проливает свет на роль разнообразия, открытости и толерантности в региональном росте и развитии. Художники и представители богемы не только создают соответствующие элементы инфраструктуры, но и сами стремятся жить в тех местах, где они есть. Будучи весьма разборчивыми покупателями, уделяющими большое внимание объектам благоустройства, аутентичности и эстетике, они чаще всего выбирают место жительства там, где всего этого в избытке. Вторая причина еще более важна — открытость, о которой говорит высокая концентрация гомосексуалистов и представителей богемы в том или ином районе или городе. В местах с большим количеством богемы и геев нет серьезных препятствий для проживания любых людей, благодаря чему они привлекают к себе талантливых специалистов, независимо от расовой и этнической принадлежности или прочих подобных факторов. Кроме того, люди творческих профессий и гомосексуалисты сосредоточены в тех общинах, где ценят широту взглядов и самовыражение. Исторически сложилось так, что эти группы всегда были социально отверженными, а следовательно, они самодостаточны и охотно принимают к себе новичков. Представителям творческих профессий и гомосексуалистам всегда приходилось строить сети контактов с нуля, самостоятельно привлекать необходимые ресурсы и создавать собственные организации и компании.