Коллектив авторов - Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья

• Название: Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья
• Автор: Коллектив авторов
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2012
• ISBN: 978-5-459-01079-4

Специалисты корпорации «ИНКОМ-недвижимость» – лидера российского рынка недвижимости – покажут вам на примерах, какие сложности могут возникнуть у продавца и покупателя квартиры, как избежать их; какие документы необходимы для сделки; что придется делать самому, а что можно переложить на плечи надежного риелтора; наконец, как определить, что риелтор надежный.

Эта книга для тех, кто не любит играть вслепую!

Второе издание.

---

Однако уже в 2002 году обязательное лицензирование было отменено. Одна из главных претензий – решение, достойна ли компания официально работать в сфере недвижимости, принимали люди, далекие от риелторского бизнеса, незнакомые со спецификой отрасли. Кроме того, по мнению многих, контроль государства над отраслью сводился только к выдаче «входных билетов» на рынок (по традиции сопровождавшейся лабиринтом бюрократических процедур), однако не позволял обеспечить качество работы. На смену обязательному лицензированию пришла действующая по сей день система добровольной сертификации, разработанная профессионалами рынка, поэтому соблюдение стандартов бизнеса в сфере недвижимости сегодня является, по сути, инициативой самих риелторских компаний.

2 ДОМА, КОТОРЫЕ МЫ ВЫБИРАЕМ

Слова Уинстона Черчилля: «Кто владеет информацией, тот владеет миром» – приобретают особое звучание, когда речь идет о сделках с недвижимостью. Осведомленность в этих вопросах позволяет держать ситуацию под контролем и существенно снижает риск стать жертвой мошенников и просто недобросовестных граждан, не желающих выполнять свои обязательства. Очевидно, что классификация объектов недвижимости способствует их более детальному изучению, однако признаки, которые могут стать основой для группировки, различны, поэтому использовать в данном случае единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, невозможно. На практике принято несколько классификаций жилых помещений. Остановимся на некоторых из них.

2.1. По праву собственности: приватизированные и неприватизированные жилые помещения

Приватизированное жилье находится в собственности граждан. Неприватизированное – в федеральной или муниципальной собственности. Из этого статуса вытекает правомерность различного рода операций с недвижимостью.

У кого есть право на приватизацию? Процесс передачи жилого помещения в собственность граждан регулирует Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года (с изменениями от 2010 года). Согласно действующему законодательству каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. При этом несовершеннолетние, ставшие таким образом владельцами недвижимости, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилья после достижения ими совершеннолетия. Если квартиру (комнату) приватизируют несколько граждан, то на основании договора передачи она оформляется в их общую долевую собственность (супруги могут приватизировать жилье как в долевую, так и в совместную собственность). Причем каждый человек может отказаться от своего права на приватизацию, оформив решение нотариально либо в виде приложения к договору передачи, однако невключение ребенка в число собственников жилого помещения в порядке приватизации допускается лишь с согласия органов опеки и попечительства (которые, надо сказать, обычно настаивают на обратном).

Согласно ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации объекты, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Какие документы нужны для приватизации? Право собственности на приватизируемую жилплощадь подлежит государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующего округа. Для проведения данной процедуры следует представить в регистрирующий орган пакет документов (их полный перечень лучше дополнительно уточнить в отделе приватизации управления муниципального жилья):

1) заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;

2) документ, подтверждающий право граждан на пользование жилплощадью (оригинал ордера и договор социального найма),

3) в случае перемены места жительства в период с сентября 1991 года по настоящее время необходимо представить выписки из домовых книг со всех мест проживания и дополнительно справку о том, что в приватизации не участвовал (кроме г. Москвы);

4) расширенную выписку из домовой книги с указанием не только зарегистрированных в настоящий момент граждан, но и всех выбывших;

5) копии документов, удостоверяющих личность: паспорта, свидетельства о рождении для несовершеннолетних и пр.;

6) кадастровый паспорт жилого помещения, включая экспликацию и поэтажный план;

7) копию финансового лицевого счета (только при приватизации комнаты в квартире коммунального заселения);

8) справку о предыдущих паспортах с указанием причин их замены, реквизитов всех документов и изменений фамилии (если паспорт менялся после октября 1991 года);

9) квитанции об уплате государственной пошлины;

10) нотариально удостоверенный отказ лиц, зарегистрированных в помещении, но отказывающихся от участия в приватизации (если такие есть);

11) копию свидетельства о заключении брака (если в приватизации участвуют оба супруга).

Особо отметим, что расширенная выписка из домовой книги, а также справка о замене паспорта выдаются в едином информационно-расчетном центре по месту нахождения жилого помещения при предъявлении паспорта. На всех документах должны стоять число, подпись должностного лица с расшифровкой фамилии и печать.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Приватизация: юридические «формальности». Как указано выше, процесс приватизации, то есть передачи жилых помещений в собственность граждан РФ, зарегистрированных в данных помещениях, начался в 1991 году с момента принятия Закона о приватизации. И совершенно понятно, что процесс этот не может быть бесконечным. Сроки окончания приватизации неоднократно отодвигались, на данный момент Федеральным законом от 1 февраля 2010 года № 4-ФЗ определен, вероятнее всего, окончательный срок – 1 марта 2013 года.

Что можно, а чего нельзя? С момента возникновения права собственности на жилое помещение его владелец может распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению: продавать, завещать, дарить, сдавать внаем, совершать иные сделки, не противоречащие законодательству.

Ничего этого не может делать человек, живущий в неприватизированной квартире или комнате. Единственное, что разрешает ему закон, – обменять жилплощадь на аналогичную по статусу, то есть на неприватизированную (согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ, «наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю»). Утвердив данное положение, законодатели, по сути, возродили прямые обмены через специализированные службы (в столице это ГУП «Московский городской центр арендного жилья»), существовавшие до возникновения рынка частной собственности, однако практически вытесненные операциями по альтернативной купле-продаже приватизированных квартир. Если раньше нанимателю, желающему изменить свои жилищные условия, требовалось первым делом оформить жилье в собственность, теперь возможна иная схема действий: расторгается прежний договор социального найма и заключается новый – на полученную в порядке обмена жилплощадь. Обменный ордер, являвшийся подтверждением произведенной сделки и главным основанием для вселения в квартиру, теперь не оформляется.

А вот обмен социального жилья на приватизированные квартиры, ранее предусмотренный Законом от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики», в новом Жилищном кодексе РФ не упоминается. Возможно, это связано с тем, что законодатели хотят закрепить за государством жилищный фонд социального использования и не допустить его перехода в частную собственность. Ничего не говорится в Жилищном кодексе РФ и о существовавшем ранее родственном обмене, когда члены семьи обменивались правом пользования жильем (например, внук, проживавший вместе с родителями, в результате родственного обмена с бабушкой становился нанимателем ее квартиры, а она, в свою очередь, переселялась к родителям внука). При этом нет и прямого запрета на совершение подобных сделок. По всей видимости, законодатели в конце концов уточнят эти вопросы. Пока же, исходя из основного принципа права «разрешено все, что не запрещено», юристы советуют добиваться их положительного решения в судебном порядке.