Коллектив авторов - Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья

• Название: Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья
• Автор: Коллектив авторов
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2012
• ISBN: 978-5-459-01079-4

Специалисты корпорации «ИНКОМ-недвижимость» – лидера российского рынка недвижимости – покажут вам на примерах, какие сложности могут возникнуть у продавца и покупателя квартиры, как избежать их; какие документы необходимы для сделки; что придется делать самому, а что можно переложить на плечи надежного риелтора; наконец, как определить, что риелтор надежный.

Эта книга для тех, кто не любит играть вслепую!

Второе издание.

---

Специалисты в один голос заявляют: монолитные здания намного долговечнее панельных. И достигается это за счет многих факторов. Один из самых важных – отсутствие швов в конструкции (бетон производят и заливают в опалубку прямо на стройке), что препятствует проникновению внутрь влаги и воздуха и, как следствие, предотвращает коррозию металлической арматуры. Конечно, сегодня технология монолитного строительства шагнула далеко вперед: современные материалы позволяют обеспечить затвердение бетона при -15 °C, инвентарную опалубку можно перемещать на новые участки уже через несколько дней. В результате получается объект с повышенными теплоизоляцией и звуконепроницаемостью, сейсмоустойчивостью и стойким иммунитетом к воздействию окружающей среды. Неудивительно, что прочат такому крепышу не меньше 200 лет жизни!

Да, строить монолитный дом дольше, чем панельный (5-7 дней на возведение одной секции против 3), зато можно вести работы в самых густонаселенных районах: не надо искать место, куда складывать панели, не требуется прокладывать рельсы для подъемных кранов и прочей «тяжелой артиллерии»…

Чтобы зимой в таком доме было тепло, а летом прохладно, устанавливается современная система вентиляции и ионизации воздуха. Но главный плюс монолитных строений, привлекающий будущих жильцов, – неповторимость каждого проекта. Если в сборном строительстве изменить форму и размер конструкции – целая проблема (все-таки заводы «заряжены» на выпуск конкретных комплектующих), то в случае с монолитом подобный «консерватизм» отменяется. Здесь ничто не может помешать свободному полету архитекторской фантазии, да и владельцы квартир могут сколько угодно сносить и переносить стены, конструировать жилплощадь по собственному усмотрению, делать из квартиры хоть Версаль в миниатюре, главное – не забыть согласовать перепланировку с органом местного самоуправления.

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА

Монолитный дом – это цельная конструкция, отлитая из бетона, облицованная кирпичом или оштукатуренная. В отличие от зданий из сборного железобетона (так называемых панелей), которые собираются, как в детском конструкторе, монолитные этажи вырастают один из другого: бетон заполняет опалубку – литейную форму (она может быть деревянной, алюминиевой или стальной), а когда материал наберет необходимую прочность, ее снимают и переставляют выше. Для ускорения процесса схватки используют только высококачественный бетон и вне зависимости от времени года применяют дополнительный прогрев. Схема возведения монолитных домов в нашей стране уже отработана, его перспективы достаточно высоки. К тому же в последние годы себестоимость монолитов существенно снизилась, сделав их доступными гораздо более широкому кругу покупателей. А оставшаяся разница в цене с лихвой компенсируется качеством жилья.

Андрей Сусаров, заместитель генерального директора 000 «Евростройтек»Особняки дореволюционной постройки

Жилье дореволюционной постройки расположено преимущественно в историческом центре (занимает 5 млн кв. м из 16 млн кв. м в Центральном округе), и узнать его несложно. Это небольшие особняки (2-4 этажа), реконструированные в малоквартирные или многоквартирные (6-8 этажей) дома, в прошлом престижные или дешевые доходные дома.

Здания дореволюционной постройки, называемые иногда также старым фондом, делятся на две категории: старый фонд с капремонтом (СФК) и старый фонд без капремонта (СФ). В домах старого фонда с капремонтом реконструкция была проведена с 1965 по 1973 год. В то время, как правило, осуществлялся выборочный ремонт, а о том, что он был сделан, сегодня можно узнать из техпаспорта помещения. Комплексный капитальный ремонт проводили в промежутке между 1970-ми годами и первой половиной 1980-х, при этом чаще всего оставляли нетронутыми только наружные стены (фасад), а все внутри кардинально меняли (лепнину и изразцовые камины иногда попросту уничтожали как излишества, а массивные филенчатые двери уступали место типовым столярным изделиям). Располагаются такие объекты преимущественно в купеческих (в прошлом) кварталах – в Замоскворечье, Китай-городе, вдоль реки Яузы. В домах старого фонда без капремонта, построенных до начала XX века, преобладают деревянные перекрытия (выполнены из лиственницы, которая не гниет столетиями и в которой не заводится жучок). Технология усиления перекрытий металлическими балками получила массовое распространение только на рубеже XIX-XX веков и чаще присутствует в домах архитектурного стиля модерн (кстати, тип перекрытий указан в документах, представляемых проектно-инвестиционным бюро, а их состояние может быть точно определено в результате специализированной экспертизы).

Квартиры в домах старого фонда многокомнатные (в советское время их в массовом порядке переделывали в коммунальные, начиная с 1990-х годов с той же активностью тесные коммуналки расселяли под офисы или элитное жилье) и редко похожи одна на другую, ведь каждый особняк строился по индивидуальному проекту. Площадь квартир в таких зданиях – от 100 до 500 кв. м, высота потолков – от 3,6 до 6 м. Планировка изначально коридорная, есть один или два санузла с окнами, два входа – парадный и черный. Обычно на этаже находятся две двух– или трехсторонние квартиры. В комнатах можно встретить камины или изразцовые печи, во многих помещениях до сих пор сохранились изысканная лепнина на потолке и дубовый паркет на полу, высокие деревянные двери. Окна, особенно в домах эпохи модерн, могут быть необычной формы – большие арочные, узкие (несколько в одной комнате), квадратные, эркерные.

Дома старого фонда, несмотря на свой почтенный возраст, не относятся к категории ветхого жилья. Реконструированные в наше время особняки и доходные дома стали своего рода элитным сектором рынка коммерческой и жилой недвижимости Москвы. Позволить себе такой роскошный вид недвижимости может далеко не каждый даже очень богатый человек. Назвать точное число реконструированных домов весьма сложно, по различным оценкам, цифра колеблется от 200 до 2000. Например, реконструированный дом общей площадью 560 кв. м на Поварской улице сейчас входит в состав элитного жилого комплекса: этот особняк был построен в 1884 году по проекту архитектора К. И. Андреева и является памятником архитектуры. Такая же участь постигла особняк в Большом Афанасьевском переулке (дом 32): по некоторым данным, сейчас в нем живут представители компании «Альфа-Групп». Другое реконструированное здание – на Малой Молчановке, дом 6 – имеет 5 этажей, в нем расположены 7 квартир, у этого жилого особняка – своя территория, многоуровневая охрана, площадь квартир составляет до 420 кв. м. Особняки, которые относятся к памятникам архитектуры, строго охраняются Государственным управлением по охране памятников (ГУОП). По Закону «Об объектах культурного наследия…» владелец не может делать надстройки, пристройки, менять цвет фасада, внутреннюю планировку, а любой ремонт, даже самый простой, должен тщательно согласовывать с ГУОП. При этом собственник имеет право только на реставрацию здания, которая не нарушает историко-художественную ценность дома. В московском правительстве до сих пор спорят, что выгоднее: заниматься памятниками архитектуры самим и получать прибыль от аренды или все-таки отдавать дома в частные руки.

ИСТОРИЯ ОДНОГО ПРОЕКТА

Коснуться туч рукой

Помните,
дом Нирензее стоял,
Над лачугами крышицу взвеивая? Так вот:
Теперь
под гигантами грибочком
эта самая крыша
Нирензеевая.

В. Маяковский. Пятый Интернационал

«Многие квартиры спланированы неудобно, фасады лишены запоминающихся композиционных находок и декоративных деталей (за исключением майоликового панно "Лебеди и русалки" художника А. Я. Головина. – Примеч. авт.), их убранство определяют плоские эркеры – излюбленная тема авторов доходных домов. Перекрытия деревянные, что сулит в будущем много проблем» – так характеризует дом современный архитектор Владимир Соловьев (Между Тверским бульваром и Гнездниковским переулком // Архитектура и строительство Москвы).

Ныне жителям современного мегаполиса едва ли придет в голову называть небоскребом здание в 10 этажей. А вот доходный дом, который в 1913 году построил обеспеченный немецкий инженер Эрнст-Рихард Карлович Нирнзее, сразу же стал сенсацией и был окрещен горожанами «тучерезом», а заодно и «домом холостяков», поскольку задумывался он как доходный для одиноких интеллигентов средней руки – адвокатов, врачей, художников, актеров, журналистов…

При всей своей внешней непритязательности проект в каком-то смысле предвосхитил зарождение конструктивистского направления в архитектуре с его идеями домов-коммун и минималистского быта: бесконечные коридоры на П-образных этажах, где дети устраивали велосипедные гонки и игры в прятки, одно– и двухкомнатные квартиры, площадь которых не превышала 47 кв. м (что в принципе нетипично для доходных домов с роскошными апартаментами), крохотные прихожие и санузлы. Кухонь не было вовсе. Их отсутствие компенсировала развитая система обслуживания. По воспоминаниям жильцов, в доме располагалась столовая, еду развозили на лифтах, а на этажах находились «самоварные» комнаты, где у дежурных горничных в любое время суток можно было заказать чаю.