Коллектив авторов - Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья

• Название: Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья
• Автор: Коллектив авторов
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2012
• ISBN: 978-5-459-01079-4

Специалисты корпорации «ИНКОМ-недвижимость» – лидера российского рынка недвижимости – покажут вам на примерах, какие сложности могут возникнуть у продавца и покупателя квартиры, как избежать их; какие документы необходимы для сделки; что придется делать самому, а что можно переложить на плечи надежного риелтора; наконец, как определить, что риелтор надежный.

Эта книга для тех, кто не любит играть вслепую!

Второе издание.

---

При всей своей внешней непритязательности проект в каком-то смысле предвосхитил зарождение конструктивистского направления в архитектуре с его идеями домов-коммун и минималистского быта: бесконечные коридоры на П-образных этажах, где дети устраивали велосипедные гонки и игры в прятки, одно– и двухкомнатные квартиры, площадь которых не превышала 47 кв. м (что в принципе нетипично для доходных домов с роскошными апартаментами), крохотные прихожие и санузлы. Кухонь не было вовсе. Их отсутствие компенсировала развитая система обслуживания. По воспоминаниям жильцов, в доме располагалась столовая, еду развозили на лифтах, а на этажах находились «самоварные» комнаты, где у дежурных горничных в любое время суток можно было заказать чаю.

Но изюминка дома Нирнзее – плоская крыша. И, надо сказать, ей много пришлось пережить на своем веку. В сооруженном здесь зимнем павильоне снимали кинофильмы по русской классике и комедии (1915 год), немного позже шикарный ресторан с незатейливым названием «Крыша», кинотеатр и смотровая площадка стали одним из самых популярных мест в Москве. Красноречивым свидетельством тому является объявление, опубликованное на страницах журнала «Красная Нива» в 1925 году: «Крыша московского небоскреба. Гнездниковский п., 10. Единственное летом место отдыха, где в центре города представляется возможность дышать горным воздухом и наслаждаться широким открытым горизонтом – незабываемые виды на всю Москву с птичьего полета… Подъем на лифте с 5 часов вечера бесперерывно. Входная плата на крышу с правом подъема 20 к. Оркестр с 9 часов вечера».

Если для посетителей кровля была сродни аттракциону, то для жителей дома – зоной отдыха. Рассказывают, что в разбитом на ней сквере с фонтаном старики допоздна резались в шахматы, дети играли в футбол и волейбол (и не беда, если мяч улетал за ограждение), ходили в многочисленные кружки, а зимой катались с ледяной горки. В послевоенные годы здесь продолжали устраивать киносеансы, производили салютные залпы по праздникам, а открывшиеся в доме три детских сада выводили сюда детей на прогулку. Место полюбилось и киношникам. Эльдар Рязанов снимал на этой крыше сцены из «Служебного романа», Савва Кулиш – «Сказки старого Арбата», Карен Шахназаров – «Курьера».

Скоро дому Нирнзее предстоит отпраздновать 100-летний юбилей. За это время изменился уклад жизни его обитателей, произведших перепланировку квартир, в результате чего удалось выкроить крохотные кухни, а кое-где и увеличить количество комнат. А вот вход на крышу закрыт. Как объясняет сей факт Владимир Соловьев, потому что «ее покрытие ветшает, свинцовую гидроизоляцию сняли во время одного из ремонтов, после чего на верхнем этаже появились протечки. С середины 1950-х годов дом капитально не ремонтировался, его коммуникации находятся в аварийном состоянии». Однако это обстоятельство нисколько не останавливает потенциальных жильцов, которых словно магнитом притягивает это место, – в Интернет-сообществе, посвященном дому Нирнзее, нередко можно увидеть объявления следующего содержания: «Несколько лет назад я проживал в вашем доме. Очень хочу вернуться. Не подскажете ли контакты людей, сдающих/продающих квартиру?»

3 ВЕЧНЫЕ ЦЕННОСТИ: ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Среднее и старшее поколения еще помнят времена, когда квартиры в Москве (да и во всем Советском Союзе) фактически ничего не стоили: все они принадлежали государству и формально выдавались гражданам бесплатно. По данным Центрального статистического управления СССР, в 1975 году на каждого жителя страны в среднем приходилось 7 кв. м жилья. Советское правительство было убеждено, что это хороший показатель: в очередь на улучшение условий проживания ставили лишь те семьи, в которых на человека приходилось менее 5 кв. м жилой площади. Справедливости ради надо добавить, что после нескольких десятилетий ожидания им выдавались квартиры из расчета 12 кв. м на члена семьи.

Но даже в том «прекрасном далёко» находились люди, желавшие иметь просторное жилье, причем не к пенсионному возрасту, а по необходимости. На этот случай существовал обмен по договоренности: только так можно было в сравнительно короткие сроки расширить жилплощадь. Люди менялись ордерами и соответственно квартирами – это было законно. А вот получение доплаты за лишний метраж считалось спекуляцией – уголовным преступлением. Поэтому граждане писали в объявлениях: «Меняю двухкомнатную на трехкомнатную. По договоренности» – и те, кто обменивался, и те, кто давал разрешение на эти действия, одинаково понимали, что означает «договоренность». Естественно, население не обладало возможностью официально оценивать свои «хоромы», хотя на черном рынке жилье имело определенную фиксированную стоимость, которая зависела главным образом от типа дома (в хрущевках, сталинках, брежневках и новостройках квадратный метр стоил неодинаково). Других факторов оценки, по сути, не было.

Иное дело сейчас. С тех пор как в 1991 году люди получили возможность приватизировать жилье и затем совершать с ним любые операции, а также использовать его в качестве залога, возникла острая необходимость в оценке. Это первый и очень важный этап подготовки сделки с недвижимостью.

Конечно, каждый желающий может попытаться определить стоимость своей квартиры самостоятельно – достаточно открыть специализированные издания с объявлениями о продаже жилья и вычислить среднее арифметическое из цен на похожие квартиры. Другое дело, что в итоге получится довольно-таки абстрактная цифра, как правило, не очень соответствующая реальной стоимости жилплощади. Если хозяин не собирается продавать жилье в ближайшее время, а просто хочет иметь представление о том, каким недвижимым капиталом обладает, то все в порядке. Но если планирует реализовать недвижимость, использование данного метода чревато: слишком высокие запросы отпугнут покупателей, а недооценка, напротив, обернется обидной потерей денег (риелторы с ходу вспомнят немало случаев, когда в результате точной оценки и грамотно выбранной стратегии объект удавалось продать значительно дороже, чем рассчитывал его владелец). Кстати, покупателям в этом случае также не стоит полагаться на авось: как ни крути, но продавцы склонны к преувеличению. Чаще всего приукрашивают инженерное состояние дома, завышают высоту потолков, площади комнат и кухни, скрывают год постройки…

ИЗ ЛИЧНОГО ОПЫТА

Квартиру продать – не поле перейти

Был у меня клиент, прапорщик охраны пожарной, квартиру продать хотел. Договор сразу подписал, читать не пожелал. «Чего тут рассчитывать-то, – говорит, – мне командир части сказал, что ваша компания лучше всех "реелтиров" торгует, значит, и обсуждать нечего».

Стал я квартиру продавать. Пятиэтажка старенькая была, этаж первый, окна на шумную улицу, рядом «Винный», а рюмочная прямо в подъезде, где квартира. Смотрят клиенты, отказываются. Стал я на просмотры загодя приезжать. Приеду, подмету площадку, бутылки пустые выброшу. Затем у подъезда стою, объясняю народу, что рюмочная в этом подъезде закрыта, мол, в следующий идите. Как-то стоял я так, клиентов ожидаючи, да и услышал от жильцов, что мышки в доме завелись. Сказал я об этом хозяину. «Знать-де об этом ничего не знаю и ведать не ведаю», – отрапортовал он. А сам, меня потаясь, порошок ядовитый раздобыл и по квартире порассыпал. Забыл он, видать, что продажа-то дело наше с ним общее, что агент первый должен все о квартире знать, до тонкости.

Прихожу я на просмотр, как всегда, загодя немного. Вхожу – на полу лежит дохлая, да не мышь, а крыса, причем здоровенная, как батон, а с хвостом – аршин. По квартире порошок вонючий рассыпан, благоухает. Я – за веник. Вымел все, мокрой тряпкой вытер. А крысу выбросить – не знаю, как и подступиться, в руки пакость такую ни за что не возьму. Нашел-таки выход – пассатижи на кухне взял, за ухо крысу держу и думаю про себя: «Выброшу в палисадник, подальше, никто и не сведает про нее!» Дверь открываю – на пороге клиент стоит. Стоит, миленький, с женой и дочерью. Дальше, как у Гоголя, – немая сцена…

Прапорщику я не высказал в сердцах, сдержался (клиент прав, когда и не прав бывает), дальше продаю. А тут в квартире унитаз засорился, этаж-то первый, дом старенький. Клиент на просмотре зашел в туалет, заглянул в унитаз, а там вода стоит под край. Впечатление подпортило, конечно. Звоню хозяину, пожарному отважному, рассказываю, а он мне: «Исаич, не беда, у нас, пожарных, все – раз-два и в дамки, жди в квартире, еду». Не прошло десяти минут – пожарка во двор влетает с ревом, вся в мигалках. С нее солдатики посыпались, рукава брезентовые раскатывают. Входит в квартиру хозяин – в полной амбиции, при всей амуниции.

– Михаил! В унитаз пожарный рукав засунем и дадим давление. Атмосферы там большие, вот и протолкнем весь засор, заодно всю канализацию промоем, я давно хотел, да случая не было.