Коллектив авторов - Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья

• Название: Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья
• Автор: Коллектив авторов
• Жанр: Юриспруденция
• Год: 2012
• ISBN: 978-5-459-01079-4

Специалисты корпорации «ИНКОМ-недвижимость» – лидера российского рынка недвижимости – покажут вам на примерах, какие сложности могут возникнуть у продавца и покупателя квартиры, как избежать их; какие документы необходимы для сделки; что придется делать самому, а что можно переложить на плечи надежного риелтора; наконец, как определить, что риелтор надежный.

Эта книга для тех, кто не любит играть вслепую!

Второе издание.

---

Московский эксперимент стал началом массового возведения в СССР жилья такого типа. Со временем требования к качеству проектирования росли, появлялись новые нормы, как следствие – дома становились более комфортабельными, увеличивалась этажность строений. Учитывая потребности того времени, МНИИТЭП разработал типовые проекты нескольких серий крупнопанельных зданий высотой 9, 12 и 16 этажей (составные конструкции производили столичные и подмосковные домостроительные комбинаты и предприятия). В 1964 году были выпущены Общесоюзный унифицированный железобетонный каталог ИИ-04 для зданий общественного назначения и Единый московский каталог индустриальных унифицированных изделий (на основе последнего создавали проекты панельного жилья третьего поколения – серии П-3, П-4, П-30, П-41, П-42, П-43, П-44, П-46, П-47, П-55).

В первой половине 1970-х годов в рамках программ комплексной жилой застройки микрорайонов продолжали разрабатывать типовые проекты сооружений нового поколения на основе Единого московского каталога индустриальных унифицированных изделий. А следующим этапом развития типового строительства стало совершенствование уже существовавших серий. Одновременно подбирали различные варианты отделки фасадов домов для Олимпийской деревни в преддверии Олимпиады-80.

Дома, появившиеся в столице в 1970-1980-е годы, имели ряд преимуществ перед старшими «собратьями» (более удачная планировка квартир, наличие встроенных шкафов, антресолей, вторых балконов и лоджий), но, например, кухни по-прежнему оставались маленькими – от 5 до 7,5 кв. м. В конце 1980-х появились еще более прогрессивные серии – здания от 16 до 22 этажей из сборно-панельных конструкций. В них расширили кухни и коридоры: теперь общая площадь однокомнатных квартир составляла около 31 кв. м, двухкомнатных – 34-50 кв. м, трехкомнатных – 49-64 кв. м.

На месте снесенных подмосковных деревень как грибы после дождя начали расти новые жилые микрорайоны. Химки-Ховрино – характерный для того времени крупный жилой массив. Его и прилегающие к нему территории около станции метро «Речной вокзал» впервые в Москве застроили домами разных типов и этажности. Попытка уйти от монотонности была сделана, в частности, в 19-м квартале Химки-Ховрино: в северо-восточной части массива группу пятиэтажных крупнопанельных домов окружают эффектные 12-этажные жилые башни, что придает застройке динамику. Тем не менее в целом силуэт района невыразителен из-за частого повторения «игры» высоких и низких объемов зданий.

Говоря о брежневской эпохе домостроения, нельзя не упомянуть и про знаменитые дома ЦК, строившиеся специально для партийной элиты: эти здания держали лидерство в рейтинге престижности вплоть до середины 1990-х годов и до сих пор являются ориентирами для строительства вокруг них современных дорогих комплексов.

Современный период: с середины 1990-х годов по сей день

Усредненный пример дома массовой застройки конца XX – начала XXI века: 16-22-этажное панельное здание с улучшенной звуко– и теплоизоляцией, пластиковыми однокамерными стеклопакетами отечественного производства. Планировочное решение включает одно-, двух-, трех– и четырехкомнатные квартиры, в которых возможна перепланировка за счет гипсокартонных перегородок и просторных прихожих. Здания оборудуют пассажирским и грузовым лифтами, кухни оснащают экологичными и безопасными электроплитами. Шумоизоляция достигается благодаря тому, что все межквартирные конструкции (шахты лифтов, лестничные марши, мусоропровод) выделены в отдельный блок. Естественная вытяжка проходит через вентиляционные блоки в санузле и на кухне.

Панели, из которых возводят такие дома, представляют собой усовершенствованный сэндвич, состоящий из трех слоев (бетон – утеплитель – бетон или керамзитобетон – утеплитель – керамзитобетон). С внешней стороны строительный полуфабрикат отделывают плиткой (серии П-44Т, П-55М, КОПЭ) или готовят под покраску (П-ЗМ).

В качестве утеплителя чаще всего используют пенополистирол, имеющий самые высокие показатели теплоизоляции. Например, наружные стены зданий серии П-111МО состоят из панелей толщиной 350 мм, при производстве которых применяют полистирол толщиной 80 мм. Такая конструкция по тепловым характеристикам соответствует кирпичной кладке толщиной 900 мм. Наружные панели, выпускаемые домостроительным комбинатом № 1 (ДСК-1) для домов серии П-44Т, – трехслойные, толщиной 300 мм. За счет усовершенствованного утеплителя и прослойки из специальной пленки увеличена их теплоизоляция. Панели домостроительного комбинатам 2 (ДСК-2) для серии КОПЭ также являются трехслойными и имеют толщину 300 мм. Для сооружений серии П-ЗМ домостроительный комбинат № 3 (ДСК-3) изготовляет сэндвичи потолще – 350 мм. Повышенной теплоизоляцией отличаются здания П-55М с 340-миллиметровыми стенами. Такую же толщину имеют и керамзитобетонные панели для жилья серии П-46М. Самые толстые наружные стены из керамзитобетона – в домах серии «Бекерон» (400 и 500 мм).

Примеры популярных современных серий домов

• ПЗМ.

Характеристика. ПЗМ является модернизированным вариантом серии ПЗ, одной из самых ранних серий домов с квартирами так называемой улучшенной планировки. От своего предшественника отличается более широким квартирным рядом (кроме двух– и трехкомнатных появились одно– и четырехкомнатные), прогрессивными планировочными и строительными решениями. Современные варианты имеют кладовые, гостевые санузлы, эркеры; в подъездах запроектированы помещения для консьержей, при входе установлены пандусы. Серия соответствует мировым стандартам по капитальности и огнестойкости. Прочные стеновые панели дают возможность устройства проемов и объединения квартир, а двухзонная система подачи воды (с 1-го по 6-й этаж и с 7-го по последний этаж) позволяет минимизировать возможные сбои в системе водоснабжения.

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА

В свое время 16-17-этажные панельные дома серии ПЗ стали новой вехой в жилищном домостроении: большие прихожие, просторные кухни-столовые, встроенные шкафы и антресоли – все это было заметным шагом вперед после шестиметровых кухонь и тесных комнат. В 1996 году проектировщики МНИИТЭП (архитекторы Ю. Григорьев, В. Кан, С. Пахомов, В. Розанова, Т. Шарапова, инженеры Е. Никитин, Я. Козицын, Л. Коновалова, С. Мыльников) модернизировали проекты, представив серию ПЗМ, и домостроительный комбинат № 3 приступил к их массовому возведению. Для наружных стен стали использоваться энергосберегающие трехслойные панели, для стыков – утеплитель из пенополиуретана (ПЗМ – одна из самых теплоэффективных московских серий). Для изготовления панелей была применена новая конвейерная технология горизонтального формования, резко повысившая качество изделий. Дома сдаются в эксплуатацию с полностью остекленными балконами и лоджиями, что позволяет создать единый архитектурный облик здания. Визитная карточка ПЗМ – цветовое разнообразие фасадов: панели наружных стен с рельефным рисунком окрашены атмосфероустойчивыми красками, гармонирующими с цветом окружающей застройки либо выделяющими дом как акцент.

Сергей Пахомов, руководитель мастерской №3 МНИИТЭП, один из авторов серии ПЗМ

• КОПЭ-М «ПАРУС».

Характеристика. Проект с символическим названием «Парус» – единственный в панельной серии, где есть балконы в торцах здания. Кухня любой квартиры превышает 10,3 кв. м, в каждом подъезде – три лифта, большая площадь остекления (до 60 %) создает впечатление, что здание воздушное и легкое. С появлением эркеров улучшился внешний вид дома, наружные стеновые панели облицовываются плиткой под мрамор, делаются шумозащитные полы с покрытием из ламината, устанавливаются стеклопакеты. Универсальность конструкции домов КОПЭ позволяет объединять квартиры на этаже в блоки, создавая гостиные площадью 30-40 кв. м, ванные комнаты площадью 10-15 кв. м, совмещать кухню и столовую.

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА

Серия КОПЭ-М «Парус», последняя разработка ОАО «ДСК-2» совместно с ОАО «Моспроект», создана на основе серии КОПЭ-85 и считается ее улучшенным вариантом. Жильцы получают квартиру с большой (5,5 кв. м) остекленной лоджией, за счет длинного коридора при желании можно сделать дополнительную комнату-шкаф. Здесь использована уникальная теплосберегающая технология, позволяющая существенно снизить затраты на содержание дома: между основной стеной и наружной стороной фасада строители оставляют небольшой зазор, где воздух может свободно циркулировать. Зимой это спасает конструкцию от промерзания, а летом, поскольку воздушная подушка поддерживает в здании постоянную температуру, отпадает необходимость в дополнительном кондиционировании. Недавно мы модифицировали проект, придав «Парусу» новый, легко узнаваемый облик: над каждым подъездом на крыше расположен массивный архитектурный элемент («корона»), значительно выступающий над эркерами и балконами, кроме того, в торцах здания появились остекленные лоджии («стаканы»), которые начинаются с 6-го либо 12-го этажа. Вообще, по выразительности и пластике фасада «Парус» ничем не уступает монолитным домам, а за счет изменения цвета керамической плитки каждый объект можно сделать по-настоящему индивидуальным.