Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

• Название: Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России
• Автор: Валентин Меркулов
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2003
• ISBN: 5-94201-201-6

Книга посвящена всестороннему комплексному исследованию ипотечного жилищного кредитования и содержит глубокий анализ экономических основ, а также правовых норм, регулирующих данные отношения, теоретических и фактических материалов, связанных с ипотекой жилья.

Детально рассматривая мировые системы ипотечного жилищного кредитования, автор анализирует практику регулирования исследуемых вопросов, показывает их исторические корни, определяет перспективы развития. Особое внимание уделяется сравнительному обзору законодательства России, США, Германии, других стран Европы, Америки и Азии, а также развивающемуся законодательству Единой Европы.

Анализ иностранного законодательства позволяет говорить о перспективах использования того или иного прогрессивного элемента зарубежного опыта в российских условиях. В результате автором выработан комплекс рекомендаций по нормативному закреплению и практической реализации ипотечного жилищного кредитования в России.

Содержащиеся в работе выводы могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства, в правоприменительной, а также иной правореализационной деятельности, в процессе преподавания гражданского права, а также экономических дисциплин.

Для научных и практических работников, аспирантов и студентов юридических и экономических вузов и факультетов.

---

Для обслуживания обычных кредитов (т. е. ссуд без страхования или гарантии федерального правительства) Законом о чрезвычайном финансировании жилья в 1970 г. было создано еще одно федеральное учреждение – Федеральная корпорация ипотечного кредита, или Фредди Мэк (Federal Home Loan Mortgage Corporation – FHLMC, или Freddie Mac). За первый год своего существования Фредди Мэк купила кредитов FHA и VA на сумму 326 млн долл. Кстати, Фэнни Мэй, ставшая полностью частной корпорацией к 1970 г., также получила право на покупку обычных кредитов.

В 1971 г. Фредди Мэк впервые выпустила свою ценную бумагу «прямого действия» – сертификат участия, обеспеченную пулом обычных закладных. В этот год их было реализовано на сумму в 67 млн долл. Подготовка и выпуск таких сертификатов рассматривался как часть общей стратегии Фредди Мэк, которая ориентировалась на тех участников ипотечного рынка, которые ранее не продавали кредиты.

Постепенно Фредди Мэк выработала квалификационные требования для частных компаний по страхованию ипотечных кредитов. Это способствовало появлению кредитов с отношением «ссуда— стоимость жилья» в размере 95 % (5 % – первоначальный взнос).

В 1974 г. корпорации Фредди Мэк и Фэнни Мэй объявили об обязательстве купить до 20 % жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых ипотечными банками, чем здорово поддержали рынок жилья в США. Их общий объем обязательств на покупку составил 16 млрд долл., а объем закупок в тот год превысил 9 млрд долл.

В 1975 г. Чикагская товарная биржа учредила фьючерсный рынок по операциям с ценными бумагами корпорации Джинни Мэй, с целью страхования кредиторов от роста процентных ставок по ипотечным кредитам. В то же время, с целью привлечения традиционных покупателей облигаций, корпорация Фредди Мэк выпустила «Гарантированные ипотечные сертификаты» и осуществила их продажу на сумму 500 млн долл.

Учитывая опыт Джинни Мэй и Фредди Мэк, банк «Бэнк оф Америка» выпустил в 1977 г. в продажу свои ценные бумаги «прямого действия». Это были первые частные MBS-бумаги.

Успех MBS-бумаг, эмитированных государственными агентствами, способствовал возникновению «кондуитов» – частных эмитентов рыночных ценных бумаг, которые создавались на основании ипотечных кредитов, оформленных и обслуживаемых большим числом (обычно до 30–40) кредиторов. Это, в свою очередь, привело к созданию ипотечных облигаций «прямой оплаты» (pay-through bonds).

В 1979 г. ипотечные компании, а также другие ипотечные кредиторы, одобренные Департаментом жилья и городского развития, получили право продавать свои ипотечные кредиты Фредди Мэк. До этого времени такое право имели лишь депозитные учреждения (трифты).

3.1.3. Формирование ипотечного рынка США в 80–90-е гг

Крупнейший банковский кризис разразился в США в период 1979–1982 гг. Причиной кризиса явился длительный спад в промышленном производстве, проявлением которого была все увеличивающаяся безработица, достигшая наивысшей отметки в 1981–1982 гг. Безработица сделала неплатежеспособными ряд заемщиков, и операции с недвижимостью заметно сократились. С другой стороны, снижение мировых цен на нефть вызвало кризис нефтяной промышленности во многих штатах. Здесь операции с недвижимостью, связанной с нефтью, потерпели крах. Первыми, кто пострадал от этого, были трифты, вложившие свои средства в этот сектор. В период кризиса обанкротилось почти 3000 трифтов.

В конце 70-х гг. возрастание процентных ставок, подогретое инфляцией (индекс инфляции в 1979 г. составил 13,3 %), заставило лиц, делающих сбережения, искать более высокие доходы от инвестиций, чем те, которые могли выплачивать трифты. Они начали отводить фонды из трифтов, ориентированных на долгосрочные вложения, и переводили их в краткосрочные казначейские векселя и облигации, в инвестиционные фонды открытого типа. В относительно короткое время лица, делающие сбережения, стали инвесторами.

В период 1981–1982 гг. Конгрессом США принят ряд законов, затрагивающих различные аспекты финансового рынка.

Основополагающей целью Закона о восстановлении экономики, принятом Конгрессом в 1981 г., было оздоровление финансового сектора посредством сокращения налогов и повышения стимулов для сбережений и инвестиций.

Закон о налоговой реформе 1981 г. увеличил время полного списания имущества и позволил объединить разные правила для различных типов инвестиций в недвижимость. Закон сделал недвижимость чрезвычайно привлекательным средством законного сокращения налогов – недвижимости был придан «универсальный» привилегированный статус. Закон дал средства для инвестиций в недвижимость. Многие увидели возможность получать прибыль от желающих инвестировать в недвижимость, дающую налоговые льготы.

Так, в первой половине 80-х гг. в государственном и частном секторах было получено более 36 млрд долл., в то время как за все 70-е гг. – 5 млрд долл.

С целью противодействия оттоку денег из трифтов федеральное правительство разрешило им предлагать различные депозитные счета, по которым доходы выплачивались в соотношении с процентной ставкой, определяемой конкретной рыночной ситуацией. Это помогло сократить отток денежной массы, но повысило затраты. Кроме того, было принято решение освободить трифты от правительственного контроля со стороны FHLBS и FSLIC, чтобы они могли пережить период высокой инфляции, высоких процентных ставок и оттока капитала /2.175/.

Для выхода из кризиса в 1982 г. был принят Закон о депозитных учреждениях, расширивший права финансовых учреждений и позволивший им заниматься инвестированием в других областях. Закон оказал революционное воздействие на весь финансовый рынок Америки и на рынок ипотечных бумаг в частности.

До этого времени кредиты предоставлялись под фиксированную процентную ставку. Теперь банки стали выдавать ссуды с регулируемым процентом. Тем самым корректировались процентные ставки по кредиту в зависимости от стоимости ресурсов банка. На практике оказалось, что такие кредиты хороши только в том случае, если ссуды с регулируемым процентом увязываются с соответствующим индексом и если они регулируются достаточно часто.

После 1982 г. появилось множество программ кредитования с использованием займов, построенных на переменной процентной ставке. Фредди Мэк стала первой организацией, которая осуществила программу, основанную на покупках ипотечных кредитов с переменной ставкой процента, как с ограничением, так и без ограничения верхнего предела изменения процента. В качестве индекса изменения процентной ставки по таким кредитам Фредди Мэк требовала применение контрактной процентной ставки, установленной Федеральным советом по банкам жилищного кредитования.

В это же время Фэнни Мэй объявила о начале восьми экспериментальных программ по закупке ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой. Программы различались использованием различных индексов процентных ставок и некоторыми другими параметрами кредитов.

В 1982 г. на рынке ипотечных кредитов начала действовать Корпорация жилищного финансирования. Она скупала ссуды, размер которых превышал пределы, законодательно установленные для

Фредди Мэк и Фэнни Мэй. Тогда же Корпорация ипотечного гарантийного страхования осуществила андеррайтинг и оформила страхование пулов ипотек для того, чтобы компания «Саломон Бразерз» выпустила в обращение ценные бумаги, обеспеченные этими пулами.

С 1983 г. Фредди Мак выпустила залоговые ипотечные обязательства (ЗИО). Данные обязательства отличались от выпускавшихся ранее ценных бумаг тем, что они предоставляли инвесторам выбор ценных бумаг различных классов с различными процентными ставками и различными сроками погашения, хотя эти бумаги были обеспечены единым пулом ипотек. Структура ЗИО была рассчитана на привлечение тех инвесторов, которые предпочитали бумаги с фиксированным и коротким сроком погашения и ранее не участвовали в ипотечном рынке.

В 1984 г. Джинни Мэй выставила на Люксембургской фондовой бирже пять серий своих ценных бумаг на общую сумму почти 60 млрд долл., что знаменовало собой признание ипотечных ценных бумаг в качестве транснациональных.

В октябре 1984 г. был принят Закон о поощрении деятельности вторичного ипотечного рынка. Это значительно расширило охват программ Фредди Мэк и Фэнни Мэй. Они теперь могли включать в пулы закладных вторую ипотеку, а также ипотеку на объекты жилищного строительства, осуществляемого промышленными методами и, соответственно, не имеющего пока частного заемщика. Кроме этого, закон снял определенные ранее имевшиеся ограничения, связанные с хождением ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке, а также ограничения по инвестиционной деятельности агентств ипотечного кредитования.

В конце 1984 г. на рынке ипотечных ценных бумаг произошла маленькая революция – Фредди Мэк выпустила сертификаты участия через регистрационную систему Федерального резервного банка Нью-Йорка, использовав не бумажные носители, а электронные системы. Следом за Фредди Мэк этот механизм использовали другие участники рынка, что привело к росту объема операций на вторичном рынке в последующие годы /2.101/.