Валентин Меркулов - Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России

• Название: Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России
• Автор: Валентин Меркулов
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2003
• ISBN: 5-94201-201-6

Книга посвящена всестороннему комплексному исследованию ипотечного жилищного кредитования и содержит глубокий анализ экономических основ, а также правовых норм, регулирующих данные отношения, теоретических и фактических материалов, связанных с ипотекой жилья.

Детально рассматривая мировые системы ипотечного жилищного кредитования, автор анализирует практику регулирования исследуемых вопросов, показывает их исторические корни, определяет перспективы развития. Особое внимание уделяется сравнительному обзору законодательства России, США, Германии, других стран Европы, Америки и Азии, а также развивающемуся законодательству Единой Европы.

Анализ иностранного законодательства позволяет говорить о перспективах использования того или иного прогрессивного элемента зарубежного опыта в российских условиях. В результате автором выработан комплекс рекомендаций по нормативному закреплению и практической реализации ипотечного жилищного кредитования в России.

Содержащиеся в работе выводы могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства, в правоприменительной, а также иной правореализационной деятельности, в процессе преподавания гражданского права, а также экономических дисциплин.

Для научных и практических работников, аспирантов и студентов юридических и экономических вузов и факультетов.

---

В конце 1984 г. на рынке ипотечных ценных бумаг произошла маленькая революция – Фредди Мэк выпустила сертификаты участия через регистрационную систему Федерального резервного банка Нью-Йорка, использовав не бумажные носители, а электронные системы. Следом за Фредди Мэк этот механизм использовали другие участники рынка, что привело к росту объема операций на вторичном рынке в последующие годы /2.101/.

В результате принятия Закона о реформе налоговой системы в 1986 г. появились новые ценные бумаги типа REMIC. Эти ценные бумаги повысили привлекательность и доступность структуры залоговых обязательств, ранее выпущенных на рынок. Постепенно бумаги REMIC вытеснили залоговые обязательства с рынка. Крупнейшими эмитентами бумаг REMIC являются Фэнни Мэй и Фредди Мэк /2.188/.

В 1988 г. Фредди Мэк также стала полностью частной компанией.

В конце 80-х гг. рынок ипотечного кредита испытал кризис, связанный, прежде всего, с трудностями трифтов. В определенной мере эти трудности были вызваны тем, что закон 1982 г. о депозитных учреждениях изменил прежнюю систему работы ссудо-сберегательных ассоциаций. Для ликвидации кризиса в этой области Конгресс принял решение о создании «Резолюшн траст корпорейшн» (РТК) (Resolution Trust Corporation).

Усилия как правительства, так и агентств ипотечного кредитования привели к тому, что начиная с 1990 г. объем сделок на рынке ипотечных ценных бумаг стал стремительно расти.

Осенью 1994 г. Департамент жилья и городского развития (HUD) подписал с Ассоциацией ипотечных банков США (MBA) соглашение о справедливом ипотечном кредитовании. Суть соглашения, которое поддержали все ипотечные институты США, заключалась в том, чтобы вовлечь в ипотечный рынок те слои населения, которые до этого времени были по тем или иным причинам в стороне. Речь идет об иммигрантах, афроамериканцах, испаноязычных американцах, которые испытывали определенные дискриминационные ограничения. Это, в свою очередь, не позволяло им быть надежными заемщиками /2.211/. Соглашение было итогом работы, которую вело Фэнни Мэй с 1991 г. К 1993 г. Фэнни Мэй гарантировало кредитов, предоставленным семьям с низкими доходами, почти на 13 млрд долл. /2.228/.

Последующие годы были связаны с дальнейшем расширением вторичного рынка закладных как в США, так и за его пределами.

3.2. Характеристики современного рынка жилищных ипотечных кредитов в США

Ипотечный рынок занимает одно из ведущих мест в экономике США. Общее число кредитных обязательств, основанных на ипотеке, превышает 4 трлн долл. (см. рис. 3.3).

Рис. 3.3. Структура задолженности по кредитам в США в 1993 г. (по данным Federal Reserve Board, Mortgage Banker’s Association of America)

В США различают:

первичный ипотечный рынок – здесь происходит предоставление ипотечных жилищных кредитов заемщикам;

вторичный ипотечный рынок – продажа ипотечных кредитов ипотечным институтам или специальным агентствам и организация выпуска и обращения ценных бумаг на основе закладных.

Вторичный рынок, в свою очередь, можно разделить на два сегмента:

рынок купли-продажи ипотечных кредитов; рынок ценных бумаг на основе закладных.

3.2.1. Первичный ипотечный рынок

Параметры первичного рынка ипотечных кредитов

Некоторые параметры первичного ипотечного рынка США приведены в табл. 3.1 и на рис. 3.4.

Таблица 3.1

Количество ипотечных кредитов (в тыс. шт.), предоставляемых на первичном рынке США

Источник: Mortgage Banker’s Association of America

Традиционно кредиты под залог домов на одну семью превышают объем кредитов, предоставляемых под залог многосемейных домов или квартир в кооперативных домах или кондоминиумах.

Рис. 3.4. Годовой объем предоставленных ипотечных кредитов (по данным Mortgage Banker’s Association of America)

Участники первичного рынка ипотечных кредитов

Основными участниками первичного рынка ипотечных кредитов являются (табл. 3.2):

ссудо-сберегательные ассоциации (трифты);

ипотечные компании;

коммерческие банки.

Таблица 3.2

Доли участников первичного ипотечного рынка США (в процентах)

Источник: U.S. Department of Housing & Urban Development

В течение последних двадцати лет доля трифтов на первичном ипотечном рынке снизилась с 53 % до 18,3 %, в то время как доля ипотечных компаний выросла до 56 %. Доля других организаций: кооперативных банков, кредитных союзов, страховых и строительных компаний, постоянно уменьшается.

Ссудо-сберегательные ассоциации (трифты) (в США называются Savings and Loans Association или сокращенно S&L, или thrift’s) – кредитно-депозитные учреждения, использующие вклады клиентов для предоставления ссуд под залог на недвижимое имущество и другие нужды.

Созданные еще в XIX в., трифты были основой для ипотечного кредитования в годы, предшествующие Великой депрессии. Именно они первыми приняли удар и обанкротились. Именно на их поддержку были направлены усилия федерального правительства в 30-е гг.

В результате принятия ряда законов и создания правительственных структур была создана система, поддерживающая трифты и перераспределяющая риски между участниками ипотечного рынка. На вершине пирамидальной системы – Федеральная жилищная администрация (FHA), опирающаяся на агентства ипотечного кредитования.

Второй уровень образует «Федеральное бюро жилищного кредита» (Federal Home Loan Board), которое координирует деятельность одиннадцати центральных банков жилищного кредита (Federal Home Loan Bank System), занимающихся рефинансированием различных кредиторов по жилищным ссудам. Банки являются собственностью трифтов.

Третий уровень, Федеральная корпорация страхования ссудо-сберегательных ассоциаций (Federal Saving’s & Loans Ass. Insurance Corporation – FSLIC), которая под контролем FHLBS обеспечивает страхование депозитов клиентов трифтов.

Благодаря этой системе, трифты в своей деятельности не знали проблем вплоть до 1970 г. Ограничение процентных ставок и установление предела вознаграждения по вкладам банков долгое время позволяло трифтам привлекать достаточно надежные и сравнительно дешевые ресурсы, из которых они предоставляли кредиты с фиксированной ставкой, гарантированно превышающей стоимость депозитов.

После 1970 г. темпы роста инфляции в стране возросли и процентные ставки поднялись, что вызвало финансовые затруднения у трифтов. Кроме того, появились новые финансовые инструменты, например ипотечные бумаги прямого действия, обеспечивающие инвесторам более высокие доходы.

Меры, принятые правительством (Закон о депозитных учреждениях), позволили оставшимся трифтам избежать банкротства и повысить прибыльность их деятельности. В то же время трифты, не привыкшие к новым видам деятельности, совершали неосторожные поступки, что постепенно привело к значительному уменьшению доли трифтов на первичном рынке ипотечных кредитов.

Суть изменений заключалась в том, что раньше устанавливался потолок, ограничивающий суммы, выплачиваемые банками вкладчикам по их вкладам, – 5,25 %. Это облегчало жизнь банкиров, так как они заранее точно знали, какие будут издержки на капитал, и поэтому могли выдавать ссуды на условиях, гарантирующих прибыль. После выхода закона банки должны были конкурировать с другими финансовыми организациями в борьбе за вклады потребителей. Процент, выплачиваемый ими вкладчикам, стал изменяться в зависимости от условий на денежном рынке и конкурентной борьбы.

В этот период FHLBS и FSLIC, анализируя каждый неблагополучный трифт, предпринимали меры по изменению структуры капитала трифтов или их слиянию. Так, двенадцать техасских трифтов, потерпевших убытки в результате уменьшения добычи нефти, были слиты в один «American Federal Bank». В других случаях они предлагали кому-либо выкупить трифты, при посредничестве федерального правительства. Таким образом, большинство конкурентоспособных трифтов оказались в собственности Пенсионных фондов и страховых компаний.

Сегодня в США насчитывается примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных ассоциаций (трифтов). Самым крупным является «Home Savings of America», его оборот по займам на жилье достигает 4 % общего оборота по стране.

В последние годы доля трифтов в организации ипотечных займов неуклонно уменьшается. Эта тенденция вызвана тем, что трифты повысили свою активность на рынке ипотечных ценных бумаг, предпочитая эту деятельность организации первичных кредитов.

Ипотечные компании. В США к ипотечным компаниям (Mortgage Companies) относят как кредитные институты, оказывающие полный спектр банковских услуг – ипотечные банки, так и корпорации, не имеющие банковской лицензии, но оказывающие сервисные услуги по организации ипотечных кредитов за счет заемных средств.

Десять ведущих ипотечных компаний США (по состоянию на 1998 г.), выступающих в качестве ипотечных банков, приведены в табл. 3.3.