Елена Шамонова - Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

• Название: Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку
• Автор: Елена Шамонова
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2012
• ISBN: 978-5-9216-0082-9

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно приобрести новое жилье (квартиру, таунхауз, коттедж) или нежилое помещение у компании-застройщика.

Авторы, ведущие специалисты рынка недвижимости Московского региона, рассматривают вопросы подбора такого жилья, ведения рекламы; технологии работы с партнерами, безопасности совершения сделки; ее грамотного юридического оформления; дают подробные рекомендации, как выбрать и проверить компанию-застройщика, а также извлечь доход при покупке новостройки с коммерческими целями.

В издании даются рекомендации по проведению основных видов сделок на первичном рынке жилья, экспертизе правоустанавливающих документов на строительство, выявления криминальных схем отъема денег у приобретателей новостроек. Приводится перечень наиболее надежных строительных и риэлтерских фирм, которым можно доверить проведение своего варианта сделки с квартирной, загородной и коммерческой недвижимостью.

Книга написана доступным языком и предназначена в первую очередь для широкого круга читателей. Также она будет полезна профессиональным риэлтерам и девелоперам, практикующим юристам и экспертам, студентам профильных вузов.

---

Квалифицированная защита от психологических приемов, о которых шла речь выше, требует от человека большой выдержки и в отдельных случаях специальной «антипрессинговой» подготовки – практика показывает, что даже зрелые люди, имеющие к тому же солидный опыт руководящей работы или практического общения, попадаются на те нехитрые разводки, которые рассматривались в этой главе. Конечно, поняв, кто перед Вами, можно попытаться «переиграть» мошенника, но более рационально в подобном случае «выйти из игры», т. е. либо прекратить под благовидным предлогом общение с аферистом (если, конечно, не переданы или не получены какие-либо денежные средства), либо сделать так, чтобы фармазон «сам отвял». Об этом пойдет речь в следующих главах.

2.3. Должностные преступления на рынке новостроек

С чего начинается сделка с недвижимостью? Для большинства из нас, причем вне зависимости от того, выбрали ли мы новостройку или «вторичное» жилье, – с вечнозеленых открыточек к столетию Бенджамина Франклина или цветных картинок с видами Ярославля и Хабаровска, которые необходимо будет передать государственным и муниципальным чиновникам, – ведь если не подмажешь, сделка не тронется с места…

Конечно, коррупция существует во многих странах, однако в России это явление приняло масштабы национального бедствия – ведь речь идет не об отдельных случаях мздоимства, а о хорошо отлаженной Системе, направленной на планомерный отъем больших денег (по отдельным данным, до 10–15 млрд. «зеленых» в год) у экономически активных членов общества (например, приобретателей недвижимости) и просто у рядовых граждан.

В этом разделе пойдет разговор о «низовой» коррупции в государственных и муниципальных органах, имеющих отношение к рынку новостроек. На риторический вопрос «Подмазывать или не подмазывать?» каждый участник сделки отвечает для себя сам, однако практика свидетельствует, что в 80–90 % случаев вопрос приходится решать «по-хорошему», а не официально, даже несмотря на то, что в действиях и взяткодателя, и мздоимца, и посредника присутствует состав ст. 290, 291 и 291 прим УК РФ.

Давайте более подробно разберемся с квалифицирующими признаками этих преступлений, а также их отличием от злоупотребления должностными полномочиями (ст. 285) и коммерческого подкупа (ст. 204 УК РФ).

Основным отличием получения взятки от коммерческого подкупа является то, что субъектом первого деяния может быть только должностное лицо (такой же принцип действует и при квалификации превышения служебных полномочий). Согласно Закону РФ «О государственной службе в Российской Федерации» к числу последних относятся лица, которые постоянно, временно или по специальным полномочиям осуществляют функции власти на федеральном, областном (субъекта Федерации) или местном (муниципальном) уровнях, а также выполняющие организационно-распорядительные, руководящие и административные задачи в государственных органах, учреждениях и предприятиях, включая хозяйственные общества и товарищества, в которых доля государства превышает 50 %. Естественно, что в эту категорию лиц также попадают военнослужащие (за исключением солдат и сержантов срочной службы), а также все сотрудники силовых и правоохранительных органов, включая и вольнонаемных. Субъектами данного преступления не являются те работники государственных и муниципальных учреждений, которые выполняют только технические обязанности (например, машинистка паспортного стола, медсестра в поликлинике, охранник высокопоставленного чиновника и т. д.), а также нотариусы и адвокаты. Аналогично нельзя привлечь к уголовной ответственности за получение взятки лицо, выполняющее управляющие функции в коммерческой или общественной организации (в том числе и в тех, где доля государства в уставном фонде не превышает 50 %), некоммерческом партнерстве или потребительском кооперативе. Для квалификации действий указанных граждан применяется ст. 204 УК РФ – коммерческий подкуп, а наказание по ней значительно мягче (максимум 5 лет лишения свободы!).

Квалифицированным (ст. 290 ч. 2 и 3) считается получение взятки за незаконные действия или бездействие (например, начальник паспортного стола ОВД организует прописку взяткодателя на жилплощадь асоциального элемента без согласия последнего), а также совершенное высокопоставленным «первым лицом», начиная с главы органа местного самоуправления (в Москве – управы, в Подмосковье – района), а также исполняющим обязанности такового. Особо квалифицированным (ст. 290 ч. 4) считается взяточничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору (при этом обязательно учитывается и посредник), неоднократно (в том числе и несколько раз от одного лица за разные действия или бездействие); сопряженное с вымогательством (взяткодателя вынуждают платить, иначе его законные права или интересы будут ущемлены), а также в крупном размере (на сумму свыше 100 тыс. руб.). Естественно, по смыслу ст. 290 взяткой считается не только полученные должностным лицом деньги, но и иное материальное вознаграждение (например, подарки, оплата отдыха, ценные бумаги, объекты недвижимости), а также любые выгоды имущественного характера.

Аналогично Уголовный кодекс трактует и действия по даче взятки (посредничество во взяточничестве), только эти составы преступления (ст. 291, 291 прим УК РФ) предполагают общий субъект, т. е. к ответственности может быть привлечено любое дееспособное лицо, включая и иностранных граждан. Конечно, наказание за подобные деяния значительно мягче, причем законодательство предусматривает освобождение от уголовной ответственности в случае, если взяткодатель добровольно заявил в органы, имеющие право возбудить уголовное дело по ст. 290 УК РФ (а это службы собственной безопасности подразделений МВД, налоговой инспекции, таможни, а также прокуратура и ФСБ), о факте дачи взятки (на практике очень часто соответствующие органы «получают» подобным образом признательные показания на неугодных должностных лиц, по разным причинам «выпавших» из плотной чиновничьей обоймы).

Итак, давайте подробнее рассмотрим неофициальные взаимоотношения руководства небольшой девелоперской компании (все равно, заведомо кидальной или нет) с представителями «профильных» силовых, государственных и муниципальных органов:

– Полиции (ОБЭПов и УБЭПов разных уровней)

– Суда и прокуратуры (включая службу судебных приставов и адвокатуру)

– Согласующих инстанций (земкомитетов)

– Архитектурно-строительного надзора

– Органов регистрации (соответствующих УФ РС)

– Эксплутационных организаций (энергосбыт, гортепло и т. д.).

1. Полиция и ФСБ.

Как показывает практика ведения судебных дел обманутых дольщиков, т. е. граждан, пожелавших несколько лет назад купить квартиры, таунхаусы или коттеджи у отдельных инвестиционно-строительных компаний по явно заниженным ценам или с использованием привлекательных финансовых схем, полицейские и «конторские» оборотни в погонах не просто крышуют девелоперов (об этом речь шла выше, в разделе 2.1), а сами, используя свои немалые служебные возможности, подобные «рога и копыта» учреждают и создают! Естественно, все это делается через сеть подставных лиц, но львиная доля средств, собранных с доверчивых «кроликов» под несуществующее строительство, оседает в карманах силовиков, и обращаться в дальнейшем за помощью в правоохранительные органы (все равно, официально или через знакомых), а также «наезжать» на подставных руководителей компании на самом деле бесполезно – в лучшем случае удастся вернуть небольшую часть вложенных несколько лет назад и поэтому обесцененных средств!

Что же, в современной России это вполне нормальное и закономерное явление, и всевозможными акциями протеста типа голодовок, перекрытия дорог или на худой конец писем в ООН или Европейский суд делу, к сожалению, не поможешь – более того, обманутым пайщикам активно навязывают свои услуги те же «ментовские» адвокатские конторы – процессы в судах тянутся годами, люди на что-то надеются, платят дополнительные деньги… впрочем, результат заранее известен.

Наиболее активными крышевателями Бендеров от строительства являются отделы и управления по экономической безопасности и противодействия коррупции разного уровня, начиная с района и заканчивая центральным аппаратом МВД (на жаргоне – «Житкой»).

В эту полицейскую службу (ранее – ОБЭП, УБЭП) обращаются в основном агентства недвижимости, занимающиеся нежилым фондом, а также строительством и реализацией новостроек. Сотрудники ОЭБиПК (в Москве – при УВД административных округов, см. Приложение 6) осуществляют «помощь» при подборе арендодателей нежилых помещений (офисов, складов, магазинов), «крышуют» фирмы, участвующие в реализации новостроек, закрывая при этом глаза на многочисленные нарушения, а также, при поддержке своих коллег из городских структур, дают некоторое время просуществовать откровенным жилищным пирамидам, подставные руководители которых собирают с доверчивых граждан деньги для приобретения квартир на этапе строительства (см. раздел 2.1). Также неоценимую помощь обэповцы оказывают при выяснении истинных владельцев объектов нежилого фонда (земельных участков, отдельно стоящих зданий, магазинов, складов), а при достаточном финансировании со стороны заинтересованных лиц (например, потенциального покупателя здания с участком) готовы «провести работу» с продавцом (стоимость их услуг при этом составляет обычно 50 % от разницы между «рыночной» и «окончательной» ценой продажи, которая, естественно, значительно ниже).