Елена Шамонова - Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

• Название: Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку
• Автор: Елена Шамонова
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2012
• ISBN: 978-5-9216-0082-9

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно приобрести новое жилье (квартиру, таунхауз, коттедж) или нежилое помещение у компании-застройщика.

Авторы, ведущие специалисты рынка недвижимости Московского региона, рассматривают вопросы подбора такого жилья, ведения рекламы; технологии работы с партнерами, безопасности совершения сделки; ее грамотного юридического оформления; дают подробные рекомендации, как выбрать и проверить компанию-застройщика, а также извлечь доход при покупке новостройки с коммерческими целями.

В издании даются рекомендации по проведению основных видов сделок на первичном рынке жилья, экспертизе правоустанавливающих документов на строительство, выявления криминальных схем отъема денег у приобретателей новостроек. Приводится перечень наиболее надежных строительных и риэлтерских фирм, которым можно доверить проведение своего варианта сделки с квартирной, загородной и коммерческой недвижимостью.

Книга написана доступным языком и предназначена в первую очередь для широкого круга читателей. Также она будет полезна профессиональным риэлтерам и девелоперам, практикующим юристам и экспертам, студентам профильных вузов.

---

Поэтому не стоит иметь дело с конторами, которые пока не возвели и не сдали ни одного жилого дома, даже если коробка здания строится! Вполне возможно, что в последний момент у организации «вдруг» закончатся средства. Или руководство внезапно исчезнет, или с Вас потребуют доплатить. При прозвоне рекламных объявлений, особенно с «интересными» ценовыми предложениями, сразу задавайте сотрудникам компании вопрос: «Сколько домов построено с участием Вашей фирмы? Можно ли узнать их адреса?» Если менеджер будет ссылаться на пресловутую «коммерческую тайну» или предложит: «Приезжайте, все расскажем на месте», – не тратьте впустую время и про эту организацию забудьте.

5. Принцип «готовой коробки».

Как показала практика, вкладывать деньги в строительство жилого дома есть смысл только тогда, когда проложены коммуникации, закончен нулевой цикл и коробка строения уже смонтирована. В этом случае приблизительно 60–70 % средств на строительство уже освоено. И риск, соответственно, значительно меньше.

Также следует отметить, что в соответствии со ст. 130–131 ГК РФ (в редакции Закона РФ № 213-ФЗ)* вступившего в силу с 01.01.2005 г., можно зарегистрировать право собственности и на не завершенный строительством объект, но для этого необходимо, чтобы стены вашей будущей квартиры реально существовали. И тогда, даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств, вы все же сумеете оформить (через суд) свои права на это жилье.

Не стоит иметь дело с предложениями по очень низкой цене, но сроком сдачи дома в эксплуатацию через год и более (для кирпично-монолитных зданий – полтора года), особенно если на стройплощадке работы только начались! Сейчас еще достаточно много компаний, которые пытаются «продавать» жилую площадь еще не имея разрешительных документов на строительство, предлагая к подписанию предварительные договоры.

В дальнейшем, как правило, по подобным объектам серьезно нарушается срок их строительства, могут измениться планировки квартир, а стало быть, и площадь приобретаемого жилья.

6. Рекомендации жильцов построенных домов.

Узнайте в офисе компании адреса уже заселенных объектов, не поленитесь, съездите на место и подойдите к людям, которые там живут и прошли уже весь путь «от первого взноса до квартиры». Главный вопрос, который Вы должны будете задать: «Сколько Вам обещали и во что обошелся квадратный метр в реальности?» Если итоговая цифра сильно отличается от того, что было названо фирмой Вашими предшественниками, то не связывайтесь с ней. Обращаться лучше всего к председателю, бухгалтеру или коменданту ТСЖ (Товарищества собственников жилья), которое наверняка создано для управления вновь построенным многоквартирным домом.

7. Отношение к потенциальному клиенту.

Театр, как известно, начинается с вешалки, а репутация любой коммерческой фирмы – с отношения к клиенту. Если при первом посещении офиса компании Вы столкнетесь с долгим ожиданием, безразличием сотрудников, нежеланием последних идти навстречу

Вашим просьбам («не хотите – не покупайте») или, что самое худшее, откровенным «лечением» с предложениями типа: «Вносите аванс сегодня, а то в понедельник цены будут выше», – то сразу отказывайтесь от их услуг, какими бы выгодными ни казались цены. Представьте себе, что будет после того, когда Вы действительно внесете предоплату!

Обратите внимание, что из себя представляет офис компании. Занимают ли они какое-то отдельное здание или снимают несколько номеров в гостинице, аренда которых может закончиться уже завтра? Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 3.2.

* * *

Таков, уважаемый читатель, краткий алгоритм выбора девелоперской (риэлтерской) фирмы, у которой Вы планируете (пока только планируете) приобрести новостройку.

Но недаром говорят в народе: «Доверяй, но проверяй!» После предварительного выбора, который пока сделан, предстоит пройти следующий, более ответственный этап – комплексную проверку партнерского юридического лица. Возможно, это придется делать не один раз.

И еще – не вносите никакой предоплаты, даже 10–20 тыс. руб. за «бронирование» варианта, до тех пор, пока не будет выполнена тщательная проверка, об элементах которой у нас пойдет речь в следующих трех разделах этой главы!

3.2. Комплексная проверка юридического лица

В процессе работы над подбором квартиры в доме-новостройке Вам, уважаемый читатель, непременно придется столкнуться с различными юридическими лицами (не нужно путать с правовой формой – ООО, ЗАО и т. п.), основные из которых – девелоперы, риэлтеры, «владельцы».

Первые из них обычно продают построенные (или проинвестированные) объекты на первичном рынке; вторые – оказывают посреднические услуги по реализации всех типов жилых и нежилых помещений, третьи сами являются юридическими владельцами объекта или потенциальными приобретателями Вашей недвижимости «для себя». Соответственно, первым и третьим Вы заплатите полную стоимость предполагаемой квартиры, вторым – лишь за посреднические услуги.

Однако осуществлять проверку юридического лица необходимо в любом случае, независимо от того, с каким из вышеперечисленных типов фирм Вы собираетесь сотрудничать дальше. Приобретая квартиру через риэлтеров, не следует надеяться, что они, взяв на себя обязательства по реализации недвижимости, проведут качественную экспертизу всех документов. Ничего подобного! С них «взятки гладки». Агентства недвижимости лишь нашли Вас как покупателя и никакой ответственности за действия, а чаще всего бывает, за бездействие застройщика (строительной компании) не несут. Поэтому, приобретая квартиру через посредников, Вам в первую очередь потребуется проверить именно компанию-застройщика, а уже во вторую – посредников или последующих владельцев прав.

И вполне понятно, что комплекс работ по проверке вышеуказанных фигурантов рынка будет отличаться – самая сложная и подробная экспертиза, о которой речь пойдет ниже, осуществляется именно в отношении девелоперской (строительной) компании. Конечно, риэлтерскую фирму проверить тоже надо, но не забывайте, что посредникам вы платите в среднем лишь 2–5 % от цены недвижимости (за нахождение Вас, уважаемый читатель, как покупателя), а девелоперам и владельцам – полную стоимость объекта, который намерены приобрести.

Итак, что включает в себя стандартная проверка юридического лица?

• проверка фирменного стиля компании;

• выяснение деловой репутации;

• посещение стройплощадки и офиса фирмы;

• анализ атрибутики компании;

• проверка финансового состояния;

• работа с персоналом фирмы.

Часть указанных этапов, конечно, можно выполнить самостоятельно, особенно если Вы обладаете здравым смыслом, коммуникативными способностями и большим жизненным опытом. Однако отдельные действия требуют привлечения профильных специалистов (независимого риэлтера, строительного эксперта, бухгалтера-аудитора, а чаще всего квалифицированного юриста). Конечно, их услуги стоят недешево, но и «цена вопроса» тоже высока – остаться без квартиры и без денег не просто, а очень просто. Итак, давайте рассматривать алгоритм наших совместных действий подробнее.

1. Фирменный стиль компании.

Выявление подлинного лица фирмы начинается, как это ни банально звучит, с анализа ее рекламной кампании, точнее говоря, image creation – усилий по насаждению положительного имиджа. Уже на этом этапе можно распознать «неделовую» контору повышенной опасности и просто не тратить свое личное время на общение с ее представителями, какими бы интересными по цене и заманчивыми по форме подачи информации ни казались бы фирменные предложения. Итак, на что следует обращать внимание в первую очередь?

• указание рекламных телефонов

Определите по номерам, указанным в рекламе, к какому типу (городские, коммерческие операторы, прямые мобильные) они принадлежат (в Москве это делают по базе данных МГТС). Самый неблагоприятный случай – телефоны сотовые или квартирные диспетчерские – в случае чего концов на такую фирму впоследствии не сыскать. Кроме того, некоторые компании указывают координаты «филиалов» или даже «представительств» в регионах и за рубежом. Не поленитесь позвонить и туда.

• анализ итернет-сайта

При первом звонке по рекламному телефону сразу спросите адрес компании в сети (подразумевается, что он должен быть). Далее проанализируйте наполненность сайта, его обновление, список контактов и партнеров, посмотрите разделы «про нас пишут» и официальную книгу отзывов (естественно, негативные мнения о деятельности фирмы туда не попадают, а присутствует явная заказнуха, причем сделанная зачастую в едином стиле). Кроме того, в любой поисковой системе (Google, Яндекс, Рамблер) сделайте независимый запрос, например, «Инвестиционная корпорация F&C development» (что, кстати, может негласно расшифровываться «факиш и кукиш вам, а не квартиру») или «новостройки в Мухоранске, микрорайон Ново-Долбуново». При просмотре открывшихся ссылок можно натолкнуться и на форумы обманутых дольщиков той самой «F&C», и на координаты адвокатов, ведущих соответствующие дела в судах… А Вы говорите, надежная компания!