Елена Шамонова - Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

• Название: Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку
• Автор: Елена Шамонова
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2012
• ISBN: 978-5-9216-0082-9

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно приобрести новое жилье (квартиру, таунхауз, коттедж) или нежилое помещение у компании-застройщика.

Авторы, ведущие специалисты рынка недвижимости Московского региона, рассматривают вопросы подбора такого жилья, ведения рекламы; технологии работы с партнерами, безопасности совершения сделки; ее грамотного юридического оформления; дают подробные рекомендации, как выбрать и проверить компанию-застройщика, а также извлечь доход при покупке новостройки с коммерческими целями.

В издании даются рекомендации по проведению основных видов сделок на первичном рынке жилья, экспертизе правоустанавливающих документов на строительство, выявления криминальных схем отъема денег у приобретателей новостроек. Приводится перечень наиболее надежных строительных и риэлтерских фирм, которым можно доверить проведение своего варианта сделки с квартирной, загородной и коммерческой недвижимостью.

Книга написана доступным языком и предназначена в первую очередь для широкого круга читателей. Также она будет полезна профессиональным риэлтерам и девелоперам, практикующим юристам и экспертам, студентам профильных вузов.

---

• сбор рекламных носителей

При посещении офиса или даже стройплощадки любой сотрудник фирмы охотно выдаст Вам «дезкомплект» рекламных буклетов, а также всякую «приблуду» в виде папочек, ручек, календариков и прочих массовых бизнес-аксессуаров. Конечно, желание руководства компании произвести впечатление столь простыми средствами вполне понятно, но амбиции должны соответствовать амуниции – откуда стиль, когда делов-то небогато? Естественно, все полученные таким образом смысловые носители (листовки, проспекты, мини-газеты, ссылки на публикации и даже визитки) подлежат в дальнейшем тщательному изучению, желательно с привлечением профильных специалистов.

• лукавая и агрессивная реклама

Мы подошли к самому сложному (но и самому важному!) элементу анализа фирменного стиля компании – выявлению навязчивой, явно манипулятивной и агрессивной рекламы, подаваемой с целью дезинформации потенциального потребителя. Известно, что средства для похудания рекламируют стройные манекенщицы, а крем от морщин – совсем юные леди, хотя ни тем, ни другим эти товары не нужны. Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке недвижимости и девелопмента – воздействие осуществляется на определенный социально-демографический слой (образ «счастливый новосел»), разыгрывается фишка «гениальной идеи» финансирования строительства, а также используются уже навязшие в зубах приемы типа голословного раздувания деловых качеств руководителя, подтверждения солидности и надежности фирмы, ссылки на уважаемых лиц или институты власти (например, правительство Москвы). Ваша задача в проведении подобного «контекст-анализа» – выявить не столько указанные манипуляторские трюки, сколько истинные намерения затейников – например, основная доля рекламных материалов направлена на привлечение новых пайщиков, небольшая часть говорит о реализации инвестпроектов, а о реально построенных объектах – ни слова. Впрочем, выводы делайте сами.

ТЕСНА КВАРТИРА? ВТЯНИ ПУЗО!

Приведенные здесь рекламные фразы взяты с реальных объявлений по недвижимости. (В скобках – комментарии авторов.)

– Наша цель – ваша недвижимость.

(Если Вам не нравится Ваша квартира, то приходите к нам. Нам понравится.)

– Молодая семья без детей и других вредных привычек снимет комнату.

(А что, заводить детей – это вредная привычка?)

– Самые низкие комиссионные: почти на общественных началах!

(Очередной благотворительный фонд по честному отъему денег у населения.)

– Государственные риэлтеры. Мы не обманем.

(Чем наглее ложь, тем больше ей верят.)

– Вы спасли нас от фашистов – мы защитим вас от аферистов.

(Реклама услуг по пожизненному содержанию стариков. Объявление вышло накануне 9мая.)

– Выбранный вариант квартиры обмену и возврату не подлежит.

(Вариация на эту же тему: «После схода пены требуйте долива».)

– В Москве такого еще не было…

(Такого обмана клиентов, что ли?)

– Хорошо, когда каждый занимается этим делом…

(Конечно, хорошо. Главное, чтобы на пользу…)

– Предъявитель данного купона имеет право на бесплатный сеанс массажа.

(А слабо одновременно с юридическими консультациями?)

– Интеллигентный москвич, кандидат наук, сымет квартиру.

(А скоко академиев мы кончали?)

– Хотите? Нас легко найти!

(А если кто не хочет? Тем что, найти трудно?)

– Сдаю полдома… 5 соседей, есть козел.

(А за сохранность домашнего оленя, в натуре, ответишь!)

– Комнату… с одинокой молодой хозяйкой, недорого сниму. Без интима, только помощь по хозяйству.

(Да… Наверное, товарищ больной или нестандартной ориентации.)

– Кто с Господом в душе и муками в сердце, придите к нам.

(Реклама аренды квартир, исходящая от «общины храма святых Петра и Павла» – скорее всего, сектанты.)

– Бесплатно два квадратных метра.

(Интересно, где? На Новодевичьем или Ваганьковском?)

– Сдаю квартиру… агентам, аферистам и прочей сволочи не звонить. (Господа риэлтеры, посмотрите на себя со стороны!)

ПРИЗНАКИ НЕДОСТОВЕРНОЙ РЕКЛАМЫ В НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ

– Цена от 49 тыс. руб.! Рассрочка от 1 % годовых!.

(По такой цене однозначно вариантов нет. А реально рассрочка обойдется в 4–5 %.)

– Звездочки * и мелкий нечитаемый шрифт.

(То, что написано крупным рекламным шрифтом, не соответствует действительности.)

– Спешите, количество ограничено! Осталось 5 квартир!

(Известный принцип «Хватай мешки, вокзал уходит». На самом деле с реализацией объемов у застройщика проблемы.)

– Акция действует до… Сейчас или никогда!

(«Акция» будет продлена еще на несколько месяцев.)

– Лучше всех, быстрее всех, дешевле всех! (Лучшее предложение на рынке!!!)

(Без комментариев. Прямое нарушение Закона о рекламе.)

– Премиум-класс по цене Бизнес! (или Бизнес по цене Эконом.)

(На самом деле никакой это не Премиум-класс.)

– Продажа от застройщика (аренда от собственника).

(В большинстве случаев через однодневку или от посредников.)

– Все коммуникации (для коттеджных поселков).

(Запроектированы, но техусловия не получены. Коммуникации придется оплачивать отдельно и ждать несколько лет.)

– Зачет старого жилья (система Trade-In).

(Зачет с грабительской скидкой 10–15 %, как при срочной продаже.)

– Бесплатные подарки (Купи квартиру – выиграй авто).

(Стоимость «подарка» 0,01 % от стоимости недвижимости. А авто выигрывает подставной сотрудник компании.)

– Визуальный ряд «Счастливый новосел».

(Эксплуатируется социальный стереотип преуспевающего человека и его семьи.)

– Визуальный ряд «Красивый дом (поселок)».

(Приезжайте на стройплощадку и увидите нечто иное. Если вообще что-либо увидите, кроме забора и котлована.)

– Телесный низ и бранные слова.

(Слоганы типа «сДАЮ за копейки»; «если ты не п…с (папуас), покупай бизнес-класс…)

• проведение PR-акций

Подобная деятельность (public relation – формирование общественного мнения) дополняет и «утяжеляет» основные виды рекламы и может проявляться в виде кампанейщины (например, обещание квартир ветеранам перед днем Победы), различных видов адресной помощи малоимущим (немотивированной благотворительности, как известно, не бывает), финансирования всевозможных тусовочных или даже «социально значимых» акций, а также участие в политических партиях и движениях. Эти элементы имиджа фирмы – всегда сигнал о том, что организация на самом деле выглядит хуже, чем хочет казаться.

* * *

Экспертиза фирменного стиля компании, которой Вы, уважаемый читатель, хотите доверить деньги или хотя бы ведение сделки, может дать массу полезной информации, при анализе которой принимается решение: двигаться в сотрудничестве дальше или, пока не поздно, выбрать других. На этом этапе цена потерь еще небольшая – всего лишь только потраченное время…

2. Выяснение деловой репутации.

В этом подразделе пойдет речь о проверке «нематериальных» и «материальных» активов компании – под первым термином подразумевается выяснение деловой репутации потенциального партнера (конечно, если таковая имеется), под вторым – анализ ее платежеспособности и финансового состояния. Однако «экономическую» часть проверки может выполнить только специалист-профессионал (что обычно бывает весьма накладно), а собрать информацию о добром (или не очень) имени фирмы может каждый из нас. Итак, на что необходимо обратить внимание в первую очередь?

• проверка через «черные списки»

Как уже говорилось выше, риэлтерами Московского региона создана и поддерживается профессиональная база данных «черный список» – это перечень недобросовестных агентств недвижимости и девелоперских фирм, а также частных маклеров, брокеров, экспертов, запятнавших свое имя явно неправомерными действиями. Основаниями для занесения в такую базу обычно являются: откровенное мошенничество или попытки вымогательства; невыполнение взятых на себя обязательств по отношению к клиенту; невозврат аванса или оригиналов правоустанавливающих документов с «эксклюзива»; немотивированное повышение цены или изменение условий совершения сделки. При посещении офиса компании обязательно узнайте фамилии директора, завотделом и менеджера (агента), который будет вести именно Ваш вариант, и проверьте их, обратившись по телефону [phone] (услуга бесплатная). Если фирма или указанные лица хотя бы раз за последние три года засветились в каких-либо неблаговидных делах, то оператор даст Вам координаты тех клиентов, которые реально пострадали от этих «суперпрофессионалов», и Вы сможете узнать подробности непосредственно «из первых рук».