Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам

• Название: Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам
• Автор: Вадим Шабалин
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-9216-0098-0

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделки с недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке), однако не имеет необходимых для этого правовых знаний и практических навыков, в том числе и по эксплуатации своей жилплощади, получению льгот на услуги ЖКХ. Автор, один из ведущих юристов-практиков в сфере недвижимости, рассматривает вопросы из своей авторской почты и дает подробные ответы на них.

Книга написана доступным языком и предназначена для широкого круга читателей. Настоящее издание является четвертой частью новой серии «Сам себе риэлтор» и логическим продолжением книг серии «Сделки с недвижимостью», вышедших в 1997–2016 гг.

Компакт-диск прилагается только к печатному изданию.

---

При разрешении споров о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него суды должны выяснить: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т. п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т. п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору в части оплаты жилого помещения и коммунальных услуг и др. (пункт 32 Постановления № 14).

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Что такое некоммерческий наем и чем он отличается от социального?

После 2005 года, когда был принят ныне действующий Жилищный кодекс Российской Федерации, квартирная очередь практически остановилась, а «новые» очередники, чтобы получить бесплатное жилье, должны быть вдобавок признаны малоимущими. Таким образом, «просто нуждающиеся» граждане могли решить свои жилищные проблемы только на коммерческой основе (пусть даже с льготами), что большинству не по силам.

Данную проблему власти пытаются решить при помощи нового института некоммерческого найма, основные положения которого зафиксированы в законе 217-ФЗ[5].

На квартиры по этой программе могут претендовать очередники, малоимущими не являющиеся, однако имеющие доход не выше определенных пределов, установленных в каждом субъекте Федерации (фигурально выражаясь, люди, которые не могут позволить себе взносы по социальной ипотеке). Договор некоммерческого найма заключается на срок до 10 лет и может быть продлен, если наниматель и его семья не перестали соответствовать критериям нуждаемости в жилье. При этом их права по сравнению с соцнаймом сильно урезаны: отсутствует право на приватизацию, поднаем, обмен, установлены более жесткие критерии расторжения по инициативе наймодателя (муниципалитета).

Каждый из очередников, если он не является малоимущим, имеет право подать заявление о предоставлении ему жилья по такому договору, причем заселение наемных домов происходит в порядке очередности постановки на учет, а не подачи этого заявления.

Как показывает практика применения нового закона, стоимость найма квартиры в жилом доме социального использования выше в 1,5–2 раза, но не может превышать пределов, установленных подзаконными актами субъектов РФ. Более подробно положения о некоммерческом найме регулируются статьями 91.1—91.20 ЖК РФ, введенными в действие вышеупомянутым законом 217-ФЗ.

Блиц

Обязан ли наниматель по ДСН оплачивать расходы на капремонт дома?

Нет, не обязан. Соответствующая строка в квитанции по уплате ЖКХ для муниципальных квартир не включается.

Почему сейчас в неприватизированной изолированной квартире нельзя разделить лицевые счета, как раньше?

Глава 8 ЖК РФ (социальный наем) такую процедуру более не предусматривает.

Чем социальный наем отличается от коммерческого и имущественного?

Более подробно об этом шла речь в главе 3.1 третьей части данной книги. Главное отличие соцнайма – его бессрочность и «социальные» гарантии для нанимателя и членов его семьи.

Проживаю по ДСН в ведомственном жилом доме при фабрике (вопрос из Костромской области. – прим. авт.). У предприятия сменился собственник. Могут ли нас выселить или, как минимум, поднять квартплату?

Выселить, а также изменить условия ДСН не могут, ведь в соответствии со статьей 64 ЖК РФ переход права собственности на жилое помещение, занимаемое гражданами по договору соцнайма, не влечет его расторжения или изменения существенных условий такового. А вот поднять плату за ЖКХ могут, и это наверняка будет сделано.

Подлежит ли договор соцнайма госрегистрации? Заключенный после 22 июля 2014 года – подлежит на основании статьи 26.1 Федерального закона № 122-ФЗ[6].

Чем ответственный наниматель отличается от ответственного квартиросъемщика?

Ничем. Второй термин использовался в ЖК РСФСР и сейчас уже официально не применяется.

Глава 4.3. Выселение

На основании чего граждан можно выселить с занимаемой жилплощади? Что в этом случае предоставляется взамен?

Начнем с конца вопроса. Если выселение граждан состоялось (на основании судебного решения или, если дом грозит обвалом, в административном порядке, см. таблицу 4.3), то возможны три разных исхода.

1. Предоставление другого благоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма (ДСН). Степень «благоустроенности» определяет в своем решении суд, учитывая обстоятельства, заслуживающие внимания, а также нормативные акты местной администрации в жилищной сфере.

2. Предоставление помещения, отвечающего нормам общежития. Согласно ст. 84 ЖК РФ подобная жилплощадь предоставляется также по ДСН и может быть значительно меньше ранее занимаемой.

3. Без предоставления жилого помещения. Используется в случае неправомерных действий со стороны гражданина.

Все основания для выселения, имеющиеся в действующем законодательстве, указаны в таблице 4.3.

Соседи по коммунальной квартире не появляются в ней уже почти два года (в их комнате свалены старые вещи). Можно ли по суду добиться их выселения и занять освободившуюся жилплощадь? Их комната неприватизирована.

Сделать это практически невозможно. Ранее в Жилищном кодексе РСФСР была ст. 60, согласно которой (ч. 1) наниматель и члены его семьи, отсутствующие в квартире более 6 месяцев без уважительных причин, подлежали выселению. Эта же норма относилась и к лицам, осужденным к лишению свободы на срок более полугода (п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР). Однако 23.06.95 г. Конституционный суд РФ своим решением № 8-П[7] отменил данные дискриминационные ограничения, доставшиеся нашему обществу еще с советских времен.

По-другому обстоит дело, если Ваши соседи не вносят квартплату. Согласно ст. 90 ЖК РФ в этом случае наймодатель (муниципалитет) может подать исковое заявление в суд о выселении неплательщика. Если соответствующее решение состоится (на практике это маловероятно), то Вы, как соседи, имеете преимущественное право занятия освободившейся жилплощади бесплатно или путем выкупа (см. главу 3.8 третьей части книги).

Таблица 4.3

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ВЫСЕЛЕНИЯ С МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЖИЛПЛОЩАДИ

Еще одна возможность занять комнату предоставляется в случае, если местонахождение ваших соседей невозможно установить. Тогда можно инициировать судебную процедуру признания их отсутствующими или умершими (см. главу 2.3 второй части книги).

Соседи, живущие под нами, используют свою приватизированную 2-комнатную квартиру не по назначению: организовали в ней радиомастерскую, занимаются извлечением драгметаллов из «электронного лома». В общую вентиляцию по ночам выбрасываются ядовитые газы. Куда только мы не обращались – результата нет. Можно ли их выселить?