Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам

• Название: Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам
• Автор: Вадим Шабалин
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-9216-0098-0

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделки с недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке), однако не имеет необходимых для этого правовых знаний и практических навыков, в том числе и по эксплуатации своей жилплощади, получению льгот на услуги ЖКХ. Автор, один из ведущих юристов-практиков в сфере недвижимости, рассматривает вопросы из своей авторской почты и дает подробные ответы на них.

Книга написана доступным языком и предназначена для широкого круга читателей. Настоящее издание является четвертой частью новой серии «Сам себе риэлтор» и логическим продолжением книг серии «Сделки с недвижимостью», вышедших в 1997–2016 гг.

Компакт-диск прилагается только к печатному изданию.

---

Третий вопрос – о евроремонте. Предоставьте суду доказательства Ваших затрат по приобретению стройматериалов и оборудования (цены на них можно увеличить). Старайтесь не злоупотреблять фиктивными сметами – во время разбирательства адвокат со стороны ответчика имеет возможность доказать завышенность Ваших требований (судом может быть назначена соответствующая экспертиза, и продолжительность процесса сильно затянется).

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества связи с изъятием участка, на котором оно находится

1. В случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284–286 настоящего Кодекса. (в ред. Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

Абзац утратил силу с 1 апреля 2015 года. – Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ.

2. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. – Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ.

Получила в наследство жилой дом (кирпичный, 96 кв. м общей площади, построен в 1974 г.) в поселке городского типа N Московской области. В настоящий момент местная администрация (поселок получил в 1987 г. статус города) приняла решение строить на этом месте многоквартирные жилые дома. В качестве компенсации предлагают 1-комнатную квартиру в одном из них. Она мне, в общем-то, не нужна. Что выгоднее – требовать деньги или потом полученную жилплощадь продать?

Из вопроса неясно, прописаны ли Вы (зарегистрированы) в сносимом жилом доме или нет. В первом случае, согласно ст. 239 ГК РФ, граждане имеют право получить от местной администрации другое благоустроенное жилье (что было Вам предложено) плюс денежную компенсацию. Однако по поводу ее размеров обольщаться не стоит: расчет идет исходя из оценочной стоимости, исчисленной местным БТИ, которая будет меньше реальной на 15–20 %.

Если Вы прописаны в другом месте, то можно подать исковое заявление в суд по поводу компенсации согласно ст. 239 ГК РФ (подробнее см. ответ на предыдущий вопрос). При этом необходимо будет провести рыночную оценку дома, желательно с завышением (см. главы 1.1 и 1.2 первой части нашей книги), и, конечно, пригласить на процесс опытного адвоката, лучше из юридической консультации при суде, рассматривающем дело.

Кроме жилого дома, изъятию для общественных нужд подлежит и земельный участок, расположенный под ним. При этом Вы можете также получить компенсацию за землю, вне зависимости от того, находится она в частной собственности или пожизненном наследуемом владении (см. главу 3.16 третьей части книги).

И, наконец, последняя часть вопроса. Оцените свой дом вместе с участком (приблизительно получится 6–7 млн руб., см. Видеоприложение 1[11]) и предлагаемую местными властями квартиру (в зависимости от города и удаленности от столицы это 3–4 млн руб., см. главу 1.1 и Видеоприложение 1). Видно, что горадминистрация предлагает явно неравноценные условия. Поэтому придется отстаивать свои права в судебном порядке, что, к сожалению, требует времени и немалых средств.

Живем в пятиэтажке (строительной серии 2-32) на территории Центрального административного округа Москвы. Принято решение о сносе нашего дома, но квартиры предлагают только в области или в экологически неблагоприятных районах типа Люберецкие поля или Кожухово. Можно ли остаться жить в центре, даже в меньшей по площади квартире?

Согласно ст. 32 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением (снос дома, его реконструкция, перевод в нежилой фонд и т. д.) новое помещение должно быть размером не менее занимаемого и находиться в черте данного населенного пункта (в рассматриваемом случае – всего города Москвы, включая и «новую» часть города). На практике в столице порядок переселения из сносимых домов, в первую очередь панельных пятиэтажек строительных серий К-7; 2-32; 1-МГ; 2-35; 1605-АМ; МГ-300 первого периода индустриального домостроения (категория 3 Б, см. Видеоприложение 1), регламентируется Законом № 21-3Г[12]. Согласно этому нормативному акту установлены так называемые нормы предоставления нового жилья (на одного человека – 33 м2 общей площади, на двоих – 42 кв. м, на троих и более – по 18 кв. м. Кроме того, указанный закон предусматривает выделение новой квартиры преимущественно в том же административном округе, где находится сносимый дом, однако на практике это требование обычно не выполняется, особенно по отношению к жителям центра города (ЦАО).

Более сложная ситуация возникает в отношении собственников жилых помещений, чьи дома попадают под выселение. Самый неблагоприятный случай – в такой квартире никто не зарегистрирован (не прописан), и тогда собственнику могут предложить также и денежную компенсацию, которая будет определена на основании отчета «аттестованного» оценщика, т. е. в виде квадратных метров в новой квартире (по инвестиционной себестоимости строительства, но без учета норм предоставления, так как это считается вторым жильем). За оставшуюся площадь предлагаемого городом реального жилья уже придется доплачивать по более высокой, устанавливаемой городской комиссией цене.

Однако начиная с 2011 года, после прихода к власти в Москве «команды» нового мэра, условия предоставления жилья при сносе были сильно ужесточены. Во-первых, отменены какие-либо льготы гражданам, зарегистрированным (прописанным) в частном жилье, но не являющимися его собственниками; во-вторых, если в сносимой квартире (доме) проживали очередники, признанными таковыми в соответствии с законом 29-3Г (см. главу 4.1), то при их переселении предоставлялось жилье комнатности и площади, что они занимали (так новые власти трактуют принцип социальной справедливости – ваша очередь еще не подошла).

Как указал в своем Постановлении от 02.04.2003 г. Президиум Верховного Суда РФ, обобщивший судебную практику по подобным делам, собственники сносимых квартир и члены их семей вправе требовать восстановления своих жилищных прав в полном объеме, т. е. получить от города (муниципальных властей) справедливую компенсацию за утраченное частное жилье. При этом обязанность собственника выплачивать разницу в стоимости сносимой и предоставляемой квартиры ни одним федеральным законом не установлена. Народным судам при рассмотрении указанной категории дел рекомендовано руководствоваться при расчете компенсации не заниженной, как обычно предлагают муниципальные власти, а рыночной (справедливой) стоимостью сносимого жилья (на практике в случае подачи гражданами подобных исков ответчик, т. е. город, обычно предлагает заключить мировое соглашение с предоставлением, естественно, более «выгодной» собственникам квартиры).

Практика отселения граждан из ветхого фонда показала, что сразу после объявления властями своих планов по сносу дома в нем резко возрастает количество разводов, усыновлений, лиц, страдающих болезнями, при которых невозможно совместное проживание, а также через положенный срок сильно возрастает рождаемость. При этом граждане, проживающие в пятиэтажке, становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий (таковыми признаются семьи, имеющие обеспеченность жилплощадью в отдельных квартирах менее 10 кв. м общей площади на человека – см. главу 4.1). Так что Вы можете использовать и этот способ, в результате чего получите квартиру хоть и на окраине, но с большим количеством комнат.

Кроме того, часть вопросов в жилотделе можно решить, либо настойчиво, иногда со скандалом, отстаивая свои права, либо предложив взятку (подробнее об этом см. главу 1.17 первой части нашей книги).

Проживаем (5 чел.) в отдельной 3-комнатной квартире (80 кв. м) 4-этажного дома послевоенной постройки, без железобетонных междуэтажных перекрытий. В последнее время подвал стало часто заливать, причем не за счет аварий, а по причине поднятия уровня грунтовых вод. Из-за этого намокают и разрушаются полы, по стенам пошла плесень и грибок, пахнет сыростью, тяжело дышать. Дом сносу пока не подлежит. Можно ли признать такое помещение непригодным для проживания и получить другую квартиру?

В соответствии с ныне действующим Положением по оценке непригодности жилых домов и помещений для постоянного проживания (утверждено Постановлением Госстроя РФ № 10 от 20.02.2004 г.) органы местной исполнительной власти могут признать непригодным для проживания как весь дом, так и части жилых помещений в нем. Однако ситуация, рассматриваемая в вопросе (подтопление подвала за счет повышения уровня УГВ), к сожалению, не попадает ни под один пункт соответствующих перечней (см. таблицы 4.4.1 и 4.4.2). Естественно, местные муниципальные организации, ведающие эксплуатацией жилого фонда, особенно если дело происходит в небольшом городе или поселке городского типа, будут всячески затягивать решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания, ибо денежных средств ни на ремонт дома, ни на отселение у них, скорее всего, нет. Подача соответствующего иска в суд (что, безусловно, потребует дополнительных расходов на проведение платной экспертизы состояния подвала, пола и стен), скорее всего, ничего не даст, ибо даже в случае выигрыша дела исполнить подобное решение очень трудно. На практике в таких случаях остается единственный выход: выполнение гидроизоляции пола (возможно, с укладкой дополнительного настила или заливкой бетоном) своими силами с частичным привлечением материалов и специалистов местной жилищно-коммунальной организации.