Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам

• Название: Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам
• Автор: Вадим Шабалин
• Жанр: Недвижимость
• Год: 2016
• ISBN: 978-5-9216-0098-0

Книга адресована тем гражданам, кто решил самостоятельно совершить сделки с недвижимостью (купить, продать квартиру, комнату или дом; выехать из коммуналки, приобрести жилплощадь в новостройке), однако не имеет необходимых для этого правовых знаний и практических навыков, в том числе и по эксплуатации своей жилплощади, получению льгот на услуги ЖКХ. Автор, один из ведущих юристов-практиков в сфере недвижимости, рассматривает вопросы из своей авторской почты и дает подробные ответы на них.

Книга написана доступным языком и предназначена для широкого круга читателей. Настоящее издание является четвертой частью новой серии «Сам себе риэлтор» и логическим продолжением книг серии «Сделки с недвижимостью», вышедших в 1997–2016 гг.

Компакт-диск прилагается только к печатному изданию.

---

Соседи, живущие под нами, используют свою приватизированную 2-комнатную квартиру не по назначению: организовали в ней радиомастерскую, занимаются извлечением драгметаллов из «электронного лома». В общую вентиляцию по ночам выбрасываются ядовитые газы. Куда только мы не обращались – результата нет. Можно ли их выселить?

Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения в многоквартирных домах предназначены исключительно для проживания граждан, без права ведения в них коммерческой деятельности, тем более такой, которая наносит явный вред здоровью окружающих.

Однако на практике выселить подобных «предпринимателей» из занимаемой ими квартиры весьма проблематично. Можно только добиться законным путем прекращения производственной деятельности.

Из вопроса не совсем ясно, как Ваши соседи приобрели указанную квартиру (приватизировали, купили, получили по наследству), а также прописаны ли они по указанному адресу. Кроме того, для выработки тактики борьбы с «бизнесменами» необходимо знать, зарегистрированы ли они (как частные предприниматели, в виде ООО, ЗАО), имеют ли лицензию на работу с драгметаллами. В вопросе, к сожалению, не указано, в каком городе происходят вышеуказанные события. В Москве, например, действует распоряжение Мэра № 110-РМ[8], согласно которому муниципальные органы (в столице это Департамент имущества, ранее – ДМЖ) имеют возможность подать исковое заявление в суд о признании договора передачи или вторичного отчуждения (см. главы 2.2, 2.4) недействительными на основании ст. 169 ГК РФ (см. главу 2.16).

Кроме того, есть возможность привлечь предприимчивых соседей к уголовной ответственности по ст. 171 (незаконное предпринимательство), ст. 191 (незаконный оборот драгоценных металлов), ст. 198 (уклонение от уплаты налогов) УК РФ. К сожалению, санкции этих статей не предусматривают конфискацию имущества осужденных, но очень большой штраф им придется заплатить.

В случае каких-либо подозрительных выбросов в вентиляцию или наружную атмосферу немедленно звоните в местные экологические службы или службу спасения (в Москве – [phone], 112 – с мобильных).

В связи с тяжелой болезнью мужа (необходимость длительного дорогостоящего лечения) наша семья, проживающая в 3-х комнатной муниципальной квартире с небольшими излишками жилплощади, попала в очень тяжелое материальное положение, когда на счету буквально каждый рубль. Поэтому квартплату в полном объеме оплачивать не можем (платим только за телефон и свет, чтобы их не отключили). Из УК несколько раз присылали уведомления об оплате, и, наконец, пришла повестка в суд и копия искового заявления, где сказано, что, если мы не погасим задолженность, нас выселят в общежитие. Действительно ли возможно такое?

Теоретически возможность выселения неплательщиков, которые не исполняют (полностью или частично) своих обязательств по договору социального найма муниципальных квартир, предусмотрена и в старом, и в новом жилищных кодексах (соответственно, РСФСР и РФ, см. главу 2.1), а также в ГК РФ. Такие действия могут быть произведены наймодателем (в случае, если квартплата не вносилась за период 6 месяцев подряд или более), только по вступившему в законную силу решению суда (причем районного народного, а не мирового судьи), где обязательно должно быть указано иное помещение, отвечающее нормам общежития (6 кв. м жилой площади на человека) и иным техническим требованиям к благоустроенному жилью. Именно отсутствие таких помещений (ни в коммуналку, ни в настоящее общежитие из отдельной квартиры неплательщиков выселить нельзя) является основным сдерживающим фактором для жилищных органов.

Как указал Пленум Верховного Суда РФ в своем обзоре от 21.07.2000 г. (БВС рФ, № 9, 2000), конкретное жилое помещение, отвечающее требованиям переселения, указывается уже в исковом заявлении, в противном случае в подобных исках должно быть отказано, что, естественно, не исключает удовлетворение требований жилищных органов о принудительном погашении имеющейся задолженности, в том числе за счет другого имущества ответчика. Однако в вышеупомянутом обзоре также говорится, что суды должны учитывать и уважительные причины невнесения квартплаты: длительные задержки выплаты зарплаты, пенсий, пособий; тяжелое материальное положение в связи с безработицей, болезнью, утратой трудоспособности; необходимостью ухода за детьми, инвалидами, престарелыми гражданами и т. д. Кроме того, суды могут предоставлять неплательщикам более длительный срок погашения задолженности, а также предлагать сторонам заключить мировое соглашение на предмет рассрочки, отсрочки или даже отработки платежей (полностью или частично).

* * *

Как уже отмечалось выше, выселить граждан с занимаемой муниципальной, а тем более частной жилплощади за неуплату квартплаты весьма и весьма проблематично, и такие иски подаются чаще всего с целью припугнуть неаккуратного жильца. Кроме того, в суды часто подаются встречные иски граждан либо по поводу перерасчета квартплаты в связи с наличием подлинных или мнимых льгот, либо в связи с необоснованностью и завышением действующих тарифов, особенно на водоснабжение и тепло. Чтобы полностью обезопасить себя от подобных исков со стороны управляющих компаний, можно совершать полную оплату по получаемым квитанциям хотя бы один раз в 3–5 месяцев. В этом случае прерывается течение полугодового срока, и максимум, что может сделать домоуправление через суд – взыскать с неплательщика накопившуюся задолженность. Более подробно об этом – см. главу 4.5.

Нам очень не повезло с соседями – в подъезде на 2-м этаже одинокая пожилая женщина (владелица приватизированной квартиры) держит около двух десятков кошек. Животные орут, носятся по лестнице, стоит смрад, площадка перед лифтом и ступени часто загажены. Обращения в полицию, СЭС и управу результатов не дали. Один из соседей предлагает решить вопрос силовым путем, да только жалко бедных кошаков, ведь они ни в чем не виноваты. Может, скинуться и за деньги упрятать эту тварь в психушку? (стилистика письма сохранена – прим. авт.)

Начнем с последней части Вашего вопроса. В соответствии с Законом о психиатрической помощи[9] отправить гражданина на принудительное лечение можно только в судебном порядке (см. также главу 2.13), и никакая платная (коммерческая) служба, а также знакомые врачи-психиатры этого делать не станут. Кроме того, как Вы совершенно справедливо отметили, законные меры административного воздействия на подобных «городских сумасшедших» результата не дают, и ситуация чаще всего разрешается в результате тех самых пресловутых «силовых мер».

Однако поставленная в вопросе проблема не является неразрешимой: для начала попробуйте еще раз обратиться во властные структуры (ГКУ ИС, Управа, ОМВД, СЭС, Жилинспекция) с жалобами на содержание незарегистрированных животных с нарушением санитарно-гигиенических правил, причем делайте это периодически, один раз в 2–3 недели. Когда у представителя инициативной группы жильцов подъезда соберется достаточное количество отписок, подавайте коллективный иск в народный суд (не мировому судье) о выселении нерадивой соседки и лишении ее прав собственности на жилое помещение. В исковом заявлении (оно может быть подано от всех жильцов подъезда, а не только от соседей по лестничной площадке) укажите, что в действиях кошатницы усматривается не только нарушение Постановления Правительства № 25[10], но и статей 17, 30, 67 ЖК РФ, а также Конституции РФ – статьей 41 (право на охрану здоровья) и 42 (благоприятная окружающая среда). Кроме того, постарайтесь собрать справки из медучреждений, что несколько человек в подъезде страдают аллергией на шерсть и иные биокомпоненты, а также из СЭС о недопустимом состоянии воздушной среды во всех квартирах, расположенных в стояке. Кроме того, укажите в иске, что в результате неправомерных действий кошатницы вы нравственно и физически страдаете и постоянно испытываете дискомфорт (обязательно потребуйте денежную компенсацию за моральный ущерб).

Конечно, подобный иск имеет немного шансов на выигрыш дела, однако он подается еще и для того, чтобы на законных основаниях назначить «городской сумасшедшей» принудительную судебно-психиатрическую экспертизу (на жаргоне юристов и психиатров – «пятиминутку»). Для того, чтобы народный суд удовлетворил подобное ходатайство, подайте его не сразу, а во время первого заседания, когда инициативной группой (или даже приглашенным для ведения дела адвокатом, см. главу 2.17) уже предъявлены доказательства неадекватного поведения кошатницы. И вот уже тогда можно «договариваться» с врачами, которые будут привлечены к освидетельствованию ненормальной соседки.

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ (извлечение)

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма