Екатерина Тягай - Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

• Название: Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография
• Автор: Екатерина Тягай
• Жанр: Юриспруденция

Настоящее издание представляет собой первое русскоязычное фундаментальное монографическое исследование системы прав и правопритязаний на недвижимость в США, в совокупности образующих сложноструктурные модели права собственности. В книге рассматривается эволюция моделей права собственности на недвижимое имущество в странах общего права – от зарождения системы титулов на землю в средневековой Англии до современного этапа развития института собственности в США, где различные конструкции прав на недвижимость достигли максимального многообразия. В работе раскрывается авторский взгляд на комплексные юридические инструменты регулирования имущественных отношений в странах англосаксонского права, составляющие альтернативу традиционным для российских исследователей и правоприменителей континентально-европейским механизмам построения системы вещных прав.

---

В соответствии со структурой феодальной пирамиды земельные наделы, передаваемые Вильгельмом своим подданным, различались не только по территории, но и по привилегиям, а также повинностям, их сопровождавшим. Оценивая в ретроспективе политику Вильгельма по распределению земель, следует отметить его несомненные заслуги в основании вариативной системы вещных прав на недвижимость – провозвестницы современной системы сложноструктурных моделей права собственности США87.

Вместо того чтобы продать (sell) или безвозмездно отдать (give) часть принадлежащих ему земель, монарх установил систему феодального земледержания (feudal tenure), в рамках которой его подданные выступали держателями королевских наделов, или, выражаясь современным юридическим языком, своего рода арендаторами (tenants) недвижимого имущества. В результате сложилась группа вещных прав, специфической чертой которых был их ограниченный характер (hold the land of the king). Например, в случае смерти земледержателя монарх сохранял за собой право передать недвижимость старшему сыну арендатора на прежних условиях, однако универсального правопреемства, как и соответствующей обязанности со стороны короля, не возникало88.

По требованию Вильгельма в 1086 г. – через 20 лет после завоевания – в государстве была проведена полная перепись населения, земли, скота и орудий труда, получившая название «Книги Страшного Суда» (The Doomsday Book). Необходимость создания данного документа была продиктована экономическими соображениями, однако впоследствии перепись оказалась бесценным информационным источником, поскольку представила точную картину социальной структуры средневековой Англии, свидетельствуя о полной ее феодализации89.

В силу упомянутых исторических условий, в которых формировался английский феодализм, отношения между обладателями вещных прав и Вильгельмом Завоевателем строились прежде всего на личном доверии, поэтому основными земледержателями (tenants in chief) были приближенные к монарху представители высших сословий, доказавшие свою преданность90. Наделенные достаточными для этого правомочиями, они усложняли схему имущественных взаимосвязей, сдавая землю, условно говоря, в субаренду (sub-tenures) и увеличивая тем самым количество посредников между первоначальным собственником и фактическими держателями земли.

Впоследствии аналогичным образом выстроилась вся феодальная пирамида (данный процесс получил наименование субинфеодация – subinfeudation), стремительный рост которой был остановлен только в 1290 г. с принятием Третьего Вестминстерского статута, или Статута Quia Emptores, предусматривавшего возможность свободного отчуждения земельных участков без дальнейшего вассального обременения91. Примечательно, что крестьяне, занимавшие соответствующие территории, не были сильно потревожены столь масштабным перераспределением земель, поскольку на их положении данный процесс сказался лишь в форме смены хозяев, перед которыми предстояло нести привычную службу92.

Учитывая индивидуальный характер связей, пронизывавших феодальную пирамиду (от правителя, стоявшего в вершине, до основания, в котором располагались мелкие земледержатели), получение участка предполагало исполнение приобретателем недвижимости встречных обязательств перед лицом, наделившим его землей. Названные обязательства выражались не в осуществлении денежных выплат, традиционных для наших дней, а имели форму личной службы (service) и повинностей (incidents). При этом необходимо отметить, что монарх, помимо передачи имущества арендатору и наделения его необходимым объемом прав, также обязан был взять подданного под свое покровительство и нести ответственность за его благополучие. В связи с этим многие мелкие землевладельцы предпочитали уступить свои земли более крупным феодалам, с тем чтобы обеспечить себе протекцию в вопросах, связанных не только с землей, но и с личным положением93.

Связь между собственником и держателем недвижимости определялась не только субъективными интересами сторон, но и имела объективную юридическую природу – в силу действия норм, проистекавших частично из соглашения между сторонами, а частично из фактического владения, пользования и распоряжения имуществом94. Сказанное позволяет сделать вывод о том, что Англия уже во времена раннего феодализма знала и допускала применение вещно-правовых конструкций, обладавших комплексной структурой и многим позже воспринятых американской правовой доктриной сложноструктурных моделей права собственности. Это, в частности, проявлялось в том, что недвижимость, оставаясь в собственности короля, могла быть одновременно обременена имущественными титулами нескольких держателей, чей статус различался в зависимости от типа службы и повинностей, которые они несли95.

Для целей настоящего исследования необходимым представляется проведение классификации различных форм средневекового земледержания, исходя из особенностей персональной связи между собственниками и держателями недвижимого имущества, а также порядка регулирования данных правоотношений96.

В зависимости от того, насколько четко были определены права и обязанности сторон, каков был характер личной службы, сохранял ли при этом держатель земли автономность и каким образом соответствующие условия могли изменяться (в одностороннем порядке по решению феодала или же по решению обеих сторон), земледержание квалифицировалось в качестве свободного (free tenure) либо зависимого (unfree tenure).

Свободное держание недвижимости являлось привилегией джентри и дворян, чье социально-классовое положение не предполагало тяжелого физического труда97. Однако такое земледержание, не порождая в чистом виде феодально-вассальных отношений, устанавливало подчинение иного рода: в первую очередь оно состояло в необходимости обязательного поступления держателя недвижимости на личную службу к полноправному собственнику такого имущества.

В зависимости от обязательств, возлагаемых на земледержателей и исполняемых ими в пользу основных собственников, данная служба имела несколько разновидностей. Среди них выделяют: рыцарскую службу (knight service); оказание услуг по обработке и возделыванию земли (socage); обязательство молиться за упокой души землевладельца после его ухода из жизни (frankalmoign, или frankalmoin) и, наконец, собственно личную службу (serjeanty)98.

Примечательно, что земледержатели, сдающие имущество в «субаренду», на одном уровне выступали в качестве тех, кто несет личную службу, а на другом – в качестве тех, в чью пользу она исполняется. При этом на каждом новом витке имущественных отношений земледержание могло быть связано с исполнением различных обязанностей.

Рыцарская служба, наиболее почетная и изначально самая востребованная из вышеназванных, обязывала земледержателя ежегодно предоставлять строго определенное количество полностью экипированных рыцарей на 40-дневную военную службу к королю99.

Услуги по обработке и возделыванию земли не сводились к непосредственному сельскохозяйственному труду, а могли выражаться в несении фиксированных денежных расходов на содержание надела, а также в предоставлении заранее оговоренного объема сельскохозяйственной продукции, переходящей в собственность феодала, либо в выполнении конкретных земледельческих работ100.

Широкое распространение в средневековой Англии получила служба, исполнение которой могло фактически продолжаться после смерти собственника земли. Обязательство молиться за спасение и за упокой души усопшего могло быть возложено лишь на священников, а сама земля в таком случае передавалась либо в их личное пользование, либо в пользу самой церкви101.

Что касается личной службы, или, как ее иногда именуют, «сержантерии» («сержантии»)102, то в ней максимально полно раскрывался доверительный характер отношений между собственником и держателем участка. От последнего могло требоваться выполнение частных поручений и протокольных функций, возложенных на него монархом, а также иных заданий, требующих от исполнителя надежности и ответственности103.

Повинности, несение которых сопутствовало любой службе, имели поначалу атрибутивный, во многом ритуальный смысл.

Свободный земледержатель при жизни должен был непременно совершить 4 действия: принять вассальное посвящение (homage); принести присягу на верность феодалу, наделившему земледержателя недвижимостью (fealty)104; в обусловленных обстоятельствах выплатить необходимую денежную сумму, или вассальную пошлину (например, выкупить феодала из тюремного заключения) (aids); а также вернуть недвижимость ее владельцу при обращении на нее взыскания (в частности, если держатель участка нарушил данную им присягу или не исполнил обязательства, возложенные на него в связи с личной службой) (forfeiture)105.