Екатерина Тягай - Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

• Название: Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография
• Автор: Екатерина Тягай
• Жанр: Юриспруденция

Настоящее издание представляет собой первое русскоязычное фундаментальное монографическое исследование системы прав и правопритязаний на недвижимость в США, в совокупности образующих сложноструктурные модели права собственности. В книге рассматривается эволюция моделей права собственности на недвижимое имущество в странах общего права – от зарождения системы титулов на землю в средневековой Англии до современного этапа развития института собственности в США, где различные конструкции прав на недвижимость достигли максимального многообразия. В работе раскрывается авторский взгляд на комплексные юридические инструменты регулирования имущественных отношений в странах англосаксонского права, составляющие альтернативу традиционным для российских исследователей и правоприменителей континентально-европейским механизмам построения системы вещных прав.

---

Пожизненное право собственности, возникающее из договора или завещания, требует включения в текст такого документа специальных оговорок230, поскольку, как отмечалось ранее, большинство судов США, опираясь на современную доктрину, склонны полагать, что в отсутствие формулировок, намеренно ограничивающих титул, на котором передается имущество, презюмируется желание собственника передать данное имущество на праве абсолютной собственности231. Традиционно режим пожизненного права собственности устанавливается с помощью следующих передаточных фраз: «передаю N. на срок его жизни»; «передаю N. на срок жизни Z.»232. Точные формулировки определяются с учетом структуры конкретного правоотношения, однако чем ближе текст договора или завещания к указанным конструкциям, тем выше вероятность того, что распоряжение будет истолковано верно в случае возникновения судебного спора233.

Определенные сложности возникают в случаях, когда текст договора или завещания содержит – помимо передаточных фраз (granting clause) – дополнительные указания на круг правомочий, передаваемых правоприобретателю (habendum clause). Так, нередко встречаются условия о том, что лицо, у которого, согласно оговорке, возникает пожизненное право собственности, приобретает все права на данное имущество и может самостоятельно определять его дальнейшую судьбу без каких бы то ни было ограничений234. Очевидно, что в данном случае имеет место скорее описание правомочий, характерных для простого неограниченного права собственности, нежели тех, которые свойственны пожизненному титулу. В этом контексте не последнюю роль играет приоритет, установленный судами в отношении абсолютной собственности, – в результате распоряжение, содержащее противоречивые формулировки, пусть даже одна из них прямо указывает на пожизненный титул, может быть трактовано иначе, чем намеревались стороны235. Подобной ситуации не возникает, если объем указанных правомочий не превышает того, который допустим в рамках пожизненного права собственности236.

Передача имущества на пожизненном титуле реализуется, как правило, посредством договора или завещания. Однако следует иметь в виду, что данный имущественный режим может возникнуть и в силу закона (by operation of law).

При рассмотрении конструкции собственности с правом передачи прямым нисходящим потомкам уже обращалось внимание на то, что в ряде американских штатов действуют акты, предусматривающие однозначное толкование передаточных фраз, ранее обозначавших титул fee tail, в пользу установления пожизненного права собственности237. Вместе с тем, учитывая тенденцию стремительного распространения простого неограниченного права собственности и явное благоволение судов и законодателей к данному титулу, пожизненное право собственности все реже возникает в силу действия подобного рода статутов238.

Определенное практическое значение и актуальность сохраняют положения о пожизненном праве собственности, возникающем из брака (marital life estate). Необходимо оговориться, что рассматриваемое основание возникновения пожизненного права собственности в значительной степени эволюционировало и видоизменилось с момента своего появления.

В общем праве различались несколько групп имущественных титулов супругов. Супруг обладал пожизненным правом собственности на все земли, принадлежавшие жене на фригольдном титуле в любое время в период брака и до появления потомства (estate by marital right)239. Как следствие, супруг в полном объеме реализовывал правомочия владения и пользования землей; на данное имущество допускалось обращение взыскания по долгам супруга, а сам он мог передавать свой титул по договору без согласия жены. Однако любые права, возникавшие у третьих лиц в результате приобретения такого имущества, сохраняли силу только до тех пор, пока брак, заключенный между первоначальными собственниками, оставался действительным.

От пожизненного права собственности в современном его понимании рассматриваемый титул отличался тем, что измерялся, по сути, не жизнью супруга или иного лица, а периодом брака, причем лишь до момента рождения в таком браке первого ребенка240. После появления потомка на свет объем правоспособности мужа изменялся – у него возникало выжидательное право собственности на имущество супруги (estate by the curtesy initiate), действительное в течение всей жизни супруга. В случае, если жена уходила из жизни раньше своего мужа, его гипотетическое право трансформировалось в реальное (estate by the curtesy consummate)241. Таким образом появлялся титул, приближенный по содержанию к life estate. После смерти жены (при условии, что в браке был рожден потомок, способный стать наследником имущества) переживший ее супруг становился обладателем так называемого «вдовьего титула» (tenancy by curtesy)242 – пожизненного права собственности на все имущество, принадлежавшее супруге на правах fee simple или fee tail в любой период во время брака243.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.