Екатерина Тягай - Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

• Название: Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография
• Автор: Екатерина Тягай
• Жанр: Юриспруденция

Настоящее издание представляет собой первое русскоязычное фундаментальное монографическое исследование системы прав и правопритязаний на недвижимость в США, в совокупности образующих сложноструктурные модели права собственности. В книге рассматривается эволюция моделей права собственности на недвижимое имущество в странах общего права – от зарождения системы титулов на землю в средневековой Англии до современного этапа развития института собственности в США, где различные конструкции прав на недвижимость достигли максимального многообразия. В работе раскрывается авторский взгляд на комплексные юридические инструменты регулирования имущественных отношений в странах англосаксонского права, составляющие альтернативу традиционным для российских исследователей и правоприменителей континентально-европейским механизмам построения системы вещных прав.

---

Полноценное исследование сложноструктурных моделей права собственности США возможно лишь на основе проведения классификации данных конструкций. С учетом отмеченного ранее наиболее целесообразным с научно-практической точки зрения представляется разделение всей совокупности сложноструктурных моделей права собственности на два основных типа – фригольдный (freehold estates) и нефригольдный (non-freehold estates). Моделирование права собственности обоих типов происходит посредством обращения к различным вещно-правовым титулам, имеющим, соответственно, фригольдный или нефригольдный характер. Многообразные сочетания данных титулов позволяют создавать комплексные имущественные режимы.

В основе последующего разграничения сложноструктурных моделей права собственности лежат различные показатели, характеризующие вещно-правовые титулы с точки зрения их субъектного состава, содержания и продолжительности.

Исходя из этого можно выделить следующие основные модели фригольдной собственности: простое неограниченное право собственности (fee simple absolute); пожизненное право собственности (life estate absolute); собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (fee tail); а также конструкции отменяемого права собственности, в которых вещно-правовые титулы подчинены определенным условиям (defeasible fees). В зависимости от того, какой вещно-правовой титул лежит в основе той или иной конструкции отменяемой собственности, и того, каков характер условий, которым соответствующий титул подчинен, следует выделить сложноструктурные модели простого отменяемого права собственности (fee simple defeasible) и пожизненного отменяемого права собственности (defeasible life estate), каждая из которых может, в свою очередь, действовать на базе суспензивных (determinable estate) или резолютивных условий (estate subject to condition subsequent), а также резолютивных условий с последующим переходом недвижимого имущества в пользу третьего лица (estate subject to executory limitation)158.

С отмиранием феодальных предрассудков и развитием экономических отношений нефригольдные вещно-правовые титулы утратили прямую зависимость от социального положения их владельца и встроились в систему сложноструктурных моделей права собственности США. Американская доктрина восприняла концепцию лизгольда в том виде, в котором она долгое время существовала в английском вещном праве, – с оттенком явного благоволения интересам арендодателя. Лишь в последние десятилетия, начиная с 1970-х годов, суды стали пересматривать свои взгляды на систему сложноструктурных моделей нефригольдной собственности, опираясь на объективные требования современного общества, в котором далеко не последнюю роль играют арендаторы недвижимого имущества159.

В американском праве наметились новые тенденции, отражающие эволюцию представлений о феномене лизгольда: данные правоотношения все чаще стали рассматриваться в качестве комплексного правового института, одновременно объединяющего начала вещного и обязательственного права. Вторая из указанных составляющих обеспечивает применение к сложноструктурным моделям нефригольдной собственности принципов диспозитивности и равенства сторон, свойственных американскому договорному праву, что позволяет существенно повысить уровень защиты интересов нефригольдных собственников160. Так или иначе, на сегодняшний день титулы, возникающие у правоприобретателей в результате заключения договоров аренды, образуют крупную группу сложноструктурных моделей права собственности США161.

При этом нефригольдные правовые модели, подобно фригольдным конструкциям, разделяются на несколько видов. К ним относятся: временное право собственности, автоматически прекращающееся по истечении обусловленного срока (estate for years); временное право собственности, автоматически возобновляющееся по истечении обусловленного срока (periodic estate); бессрочное право собственности, прекращающееся по воле сторон (estate at will), а также схожая с ним конструкция права собственности, при которой прекращение действия нефригольдного титула возможно в любой момент по воле арендатора и лишь в определенных обстоятельствах – по воле арендодателя (statutory estates); и неправомочно продолжающееся владение (estate at sufferance), о специфической смешанной природе которого подробно говорится в третьей главе настоящего исследования.

Следует обратить внимание на то, что современные американские исследователи, несмотря на очевидные коренные различия между фригольдными и нефригольдными титулами, стремятся тесно связать данные категории, отталкиваясь, во-первых, от того, что обе модели права собственности являются сложноструктрурными, а во-вторых, – от того, что и тот, и другой титул предоставляет собственнику возможность непосредственного владения определенным объектом недвижимости162.

Между тем рассуждать о том, насколько оправданными являются подобные размышления западных авторов – нецелесообразно. Дело в том, что анализируемая в настоящей главе и рассматриваемая с различных позиций доктрина американского права собственности в основе своей имеет фундаментальные принципы общего права, последовательно разделявшего фригольдную и нефригольдную модели права собственности. В этой связи указанные выше гипотезы американских исследований могут считаться состоятельными лишь с точки зрения того, что они стремятся продемонстрировать, насколько тесно самые различные конструкции сложноструктурного права собственности соседствуют друг с другом в рамках общей концепции собственности в правовой системе Соединенных Штатов.

В пользу этого тезиса говорит, среди прочего, тот факт, что оба типа сложноструктурных моделей права собственности сопровождаются тем или иным вещным правопритязанием (future interest) – еще одним неотъемлемым элементом американской доктрины вещных прав. Данная категория имеет решающее значение в понимании концепции сложноструктурной собственности, поскольку именно за счет правопритязаний в подавляющем большинстве случаев достигается комплексный характер рассматриваемых правовых конструкций.

Величайшая заслуга общего права состоит в том, что оно разработало юридический механизм, предоставляющий собственникам недвижимого имущества возможность передавать права на него, различающиеся не только по объему, но и по моменту вступления в силу. Ключевой характеристикой существующих сегодня сложноструктурных моделей права собственности США является то, что они позволяют одновременно обременять объект недвижимости вещно-правовыми титулами, рассмотренными выше, и вещными правопритязаниями (future interests), природа и особенности которых подробно анализируются в последней главе настоящего исследования.

В отечественной литературе категория «правопритязания» фактически дословно переводится с английского языка как «будущее право собственности»163. Представляется, что использование такого обозначения допустимо лишь в той степени, в которой оно применяется для целей наиболее общего разграничения англо-американских вещно-правовых конструкций, поскольку, как будет подробно сказано далее, концепция future interests не позволяет считать данные права в буквальном смысле «будущими».

Вещные правопритязания существуют в настоящем времени и призваны гарантировать их обладателям возможность непосредственного вступления во владение недвижимостью в будущем. Несмотря на то что эти конструкции могут показаться второстепенными по отношению к основным, более «полноценным» вещно-правовым титулам, недооценивать правопритязания не следует. Напротив, они вполне самостоятельны и в некоторых случаях имеют намного большую ценность, нежели тот фригольдный титул или лизгольд, которому вещные правопритязания сопутствуют164.

Современное американское право классифицирует правопритязания в зависимости от того, какое лицо выступает в качестве выгодоприобретателя, имеющего возможность в перспективе стать полноправным собственником имущества. Исходя из этого различаются future interests, сохраняемые за первоначальным правообладателем (grantor)165, и future interests, направленные в пользу третьего лица (third person)166.

К первой группе вещных правопритязаний, совокупно обозначаемых «возвратными» (reversionary), относятся: обратное вступление в право собственности (reversion); немедленное вступление в право собственности при нарушении суспензивного условия (possibility of reverter); и вступление в право собственности в результате принятия решения о прекращении отменяемого титула при нарушении резолютивного условия (right of entry for condition broken, или power of termination).

Во вторую группу входят притязания, принадлежащие третьим лицам и являющиеся, по сути, «выжидательной собственностью» (remainders) таких лиц: неотъемлемая выжидательная собственность (indefeasibly vested remainder); выжидательная собственность, пропорционально распределяющаяся между выгодоприобретателями, перечень которых открыт (vested remainder subject to partial divestment, или subject to open); выжидательная собственность, зависящая от последствий наступления резолютивных условий (vested remainder subject to complete divestment); условная выжидательная собственность (contingent remainder); и выжидательная собственность, прекращающая действие предыдущего титула (executory interest).