Екатерина Тягай - Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

• Название: Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография
• Автор: Екатерина Тягай
• Жанр: Юриспруденция

Настоящее издание представляет собой первое русскоязычное фундаментальное монографическое исследование системы прав и правопритязаний на недвижимость в США, в совокупности образующих сложноструктурные модели права собственности. В книге рассматривается эволюция моделей права собственности на недвижимое имущество в странах общего права – от зарождения системы титулов на землю в средневековой Англии до современного этапа развития института собственности в США, где различные конструкции прав на недвижимость достигли максимального многообразия. В работе раскрывается авторский взгляд на комплексные юридические инструменты регулирования имущественных отношений в странах англосаксонского права, составляющие альтернативу традиционным для российских исследователей и правоприменителей континентально-европейским механизмам построения системы вещных прав.

---

Отмирание феодальных пережитков, совпавшее по времени с социально-экономическими переменами, обострило два принципиальных вопроса, решение которых должно было повлиять на европейское сообщество и, в конечном счете, определить судьбу американского населения. Прежде всего англичанам предстояло окончательно перешагнуть через феодализм. Затем возникла необходимость выбрать новый вектор развития вещных правоотношений. Вторая задача представляет особый интерес с юридической точки зрения, поскольку современная англо-американская правовая семья продолжает, как отмечалось, демонстрировать неопределенность в том, должно ли право собственности максимально защищать и гарантировать интересы самого собственника (т. е. фактически быть абсолютным), или система вещных прав обязана обеспечивать беспрепятственный переход имущества по различным основаниям и в различных формах (т. е. допускать разделение права собственности на отдельные правомочия с сохранением за каждым из них титула «собственности»).

После долгих споров между крупными землевладельцами, промышленниками, торговыми и коммерческими силами чаша весов склонилась в пользу свободного отчуждения недвижимости – так власти стремились избежать повсеместного обременения земель разного рода ограничениями, установленными собственниками.

В 1472 году знаковое «дело Талтарума» фактически обессмыслило вещно-правовую конструкцию, при которой имущество могло быть передано лишь прямым нисходящим наследникам собственника – судьи допустили прекращение майората по иску, основанному на сговоре126. В результате поместное дворянство трансформировалось в обладателей вещных правопритязаний (future interests) – правовых конструкций, обеспечивающих возможность правообладателя вступить во владение недвижимым имуществом в будущем, по истечении срока действия вещного титула предшествующего собственника.

Сложившаяся тенденция усилилась с принятием в 1535 году Статута о пользовании (Statute of Uses)127, сделавшего возможным существование выжидательной собственности, отменяющей действие предыдущего вещно-правового титула (executory interest), и доверительной собственности (trust). Наконец, Статут о завещаниях (Statute of Wills)128 узаконил свободную передачу вещных прав по завещанию. Учитывая стремительный закат земледержания, невыгодно отличавшегося от фригольдных вещно-правовых титулов, личная служба и связанные с ней повинности также утратили актуальность. В 1660 году Актом об отмене земледержания (Tenures Abolition Act)129 были упразднены все формы личной службы и соответствующих повинностей, кроме сержантерии, которая стала фактически сведена к обязанности «арендатора» недвижимого имущества совершать денежные выплаты в пользу собственника.

К началу XVIII века общее право Англии в части, касающейся имущественных правоотношений, было практически оформлено. Почти все оно оказалось посвящено различным способам свободного землевладения и связанным с ними притязаниям. В результате более чем 600-летней эволюции со времен Нормандского завоевания британская система права собственности приобрела сложную многоуровневую структуру, отдельные составляющие которой являлись очевидными рудиментами феодализма130, тогда как другие, напротив, свидетельствовали о чрезмерно усердной борьбе с прежним строем131. Именно таким колонизированная англичанами Америка впервые увидела право собственности132.

Соединенные Штаты, естественным и непроизвольным образом воспринявшие правовые традиции Великобритании, вынуждены были вести войну за независимость, победа в которой принесла Америке статус самостоятельного государства, не снабдив его при этом новой системой права. В результате США столкнулись с необходимостью адаптировать британские юридические нормы к собственным реалиям. Этот процесс стал известен как «рецепция английского права» (reception of English common law)133.

Подход к определению и регулированию имущественных отношений имел в Соединенных Штатах ряд отличий по сравнению с позицией Старого Света.

В первую очередь необходимо учесть, что сама идея вещных прав на недвижимое имущество, привнесенная еще в колониальную Америку, была достаточно сложна. Новообразованное государство не имело необходимых правовых инструментов и, главное, профессиональных ресурсов, необходимых для ее воплощения. Поэтому настольной книгой американских юристов стал знаменитый труд сэра Уильяма Блэкстоуна «Комментарии к английским законам» (Sir William Blackstone's Commentaries on the Laws of England), охватывавший, пусть и без углубленной детализации, фактически все сферы англо-американского права, включая институт собственности134.

Ввиду специфики территориального устройства США и размежевания законодательных юрисдикций большинством штатов было установлено принципиальное ограничение: британское право действовало до тех пор, пока не вступало в конфликт с местными условиями жизни и обстановкой, существующей в конкретный момент135.

Избыток «бесхозяйной» земли, не находящейся в чьем-либо юридически закрепленном владении, делал бесполезной значительную часть английских вещных прав. «Многослойность» разделенных правомочий теряла практическую целесообразность. Потенциальным собственникам оказывалось проще освоить земли на Западе, нежели получить их в том порядке, который в свое время был установлен для плотно населенной Великобритании136.

Наконец, следует учитывать, что принципы прогрессивного свободного развития, декларируемые американским правительством, были заведомо несовместимы с феодальными установками (не говоря уже о том, что сами Соединенные Штаты не знали классического средневекового феодализма). Становясь на ноги, право собственности США опиралось на фундаментальные положения английской системы, стремясь при этом отбросить предрассудки прежних времен137. В связи с этим сегодняшние американские правопорядки отражают процесс борьбы между традициями общего права и требованиями современности, в силу чего суды Соединенных Штатов нередко сталкиваются с необходимостью разрешения имущественных споров, предпосылки которых уходят корнями далеко в прошлое138.

Между тем проведенный исторический анализ условий формирования института собственности в праве США позволяет с высокой степенью уверенности утверждать, что использование многовекового опыта Англии в построении системы вещных прав, а также стремление Соединенных Штатов к самостоятельному развитию в русле актуальных демократических тенденций выразилось в существовании уникальной концепции сложноструктурных моделей права собственности, безусловно заслуживающей внимания со стороны европейских, в том числе российских цивилистов.

§ 3. Эволюция сложноструктурных моделей права собственности в современном праве США

Право собственности США, сформировавшееся в рассмотренных выше исторических условиях, на сегодняшний день представляет собой сложную многозвенную систему различных вещно-правовых титулов, каждый из которых закрепляет за своим обладателем (чаще всего именуемым «собственником») определенный комплекс правомочий в отношении конкретного имущества, а государство, в свою очередь, гарантирует и обеспечивает их защиту.

Собственность на недвижимость – краеугольный камень правовой системы США139. Именно недвижимость, обладая с точки зрения американского права особой экономической ценностью и являясь фундаментом имущественных отношений, стала особым объектом вещных прав. Собственность на недвижимое имущество приняла в Соединенных Штатах многообразные формы, наиболее последовательно и подробно регулируемые нормами американских правопорядков. Вещно-правовые титулы на недвижимость образовали в США сложноструктурные модели права собственности. Данный термин введен в цивилистическую науку правоведами Соединенных Штатов для обозначения разграничений в правовом положении различных собственников, чей объем и содержание правомочий варьируется в зависимости от структуры, которой обладает та или иная модель права собственности140.

Англо-американские правопорядки различают два подхода к созданию сложноструктурных моделей права собственности.

В одном случае имущество может на праве собственности (ownership) принадлежать двум или более лицам, которые одновременно осуществляют правомочия полноправных собственников в отношении данного имущества. Такого рода модели права собственности (concurrent ownership) хотя и являются сложноструктурными с точки зрения субъектного состава, но концептуально в значительной степени совпадают с континентальной моделью общей собственности141.

Между тем значительно отличается от вышеназванной конструкции порядок, при котором право собственности на одно и то же имущество фактически «расщепляется» на отдельные титулы, которыми наделяются различные лица. Таким образом, возникает ситуация, когда несколько субъектов одновременно обладают разного рода правами (present estates) и правопритязаниями (future interests), реализация которых происходит в определенной последовательности. Подобные модели права собственности являются уникальными, поскольку комплексность их структуры достигается не только за счет состава участников имущественных правоотношений, но также за счет разделения права собственности во времени и по объему142. Иными словами, Соединенные Штаты наделяют собственников недвижимости такими инструментами юридической техники, которые позволяют определить судьбу имущества путем его передачи в непосредственное владение одному лицу, установления вещного правопритязания на данное имущество в пользу другого лица, а также указания обстоятельств, являющихся основаниями для смены собственников и порядка, в котором такая смена происходит143.