Екатерина Тягай - Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

• Название: Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография
• Автор: Екатерина Тягай
• Жанр: Юриспруденция

Настоящее издание представляет собой первое русскоязычное фундаментальное монографическое исследование системы прав и правопритязаний на недвижимость в США, в совокупности образующих сложноструктурные модели права собственности. В книге рассматривается эволюция моделей права собственности на недвижимое имущество в странах общего права – от зарождения системы титулов на землю в средневековой Англии до современного этапа развития института собственности в США, где различные конструкции прав на недвижимость достигли максимального многообразия. В работе раскрывается авторский взгляд на комплексные юридические инструменты регулирования имущественных отношений в странах англосаксонского права, составляющие альтернативу традиционным для российских исследователей и правоприменителей континентально-европейским механизмам построения системы вещных прав.

---

Между тем значительно отличается от вышеназванной конструкции порядок, при котором право собственности на одно и то же имущество фактически «расщепляется» на отдельные титулы, которыми наделяются различные лица. Таким образом, возникает ситуация, когда несколько субъектов одновременно обладают разного рода правами (present estates) и правопритязаниями (future interests), реализация которых происходит в определенной последовательности. Подобные модели права собственности являются уникальными, поскольку комплексность их структуры достигается не только за счет состава участников имущественных правоотношений, но также за счет разделения права собственности во времени и по объему142. Иными словами, Соединенные Штаты наделяют собственников недвижимости такими инструментами юридической техники, которые позволяют определить судьбу имущества путем его передачи в непосредственное владение одному лицу, установления вещного правопритязания на данное имущество в пользу другого лица, а также указания обстоятельств, являющихся основаниями для смены собственников и порядка, в котором такая смена происходит143.

Поскольку институт собственности в российском гражданском праве существует в рамках принципиально иных концептуальных установок, особый интерес в качестве объекта фундаментального исследования представляет именно второй тип сложноструктурных моделей права собственности, последовательному анализу которых посвящена настоящая работа. В связи с этим далее в тексте данного исследования под сложноструктурными моделями права собственности в США понимаются конструкции, моделирование которых происходит в последнем из описанных выше порядков.

Анализируемые правовые модели были разработаны доктриной вещных прав (theory of estates), в рамках которой оформилась базовая для англо-американской системы собственности категория имущественного титула, обозначавшаяся термином «estate», производным от латинского «status»144. Первоначально в основе конструирования вещных прав лежал именно статус правообладателя.

В предыдущем параграфе данной главы отмечалось, что исторически единоличным собственником всех государственных земель являлся монарх, чье субъективное расположение к подданным предрешало дальнейшее распределение между ними земельных участков. Разумеется, каким бы благосклонным ни было отношение короля к приближенным соратникам, владение ими королевской землей на том же титуле, который принадлежал самому монарху, представлялось немыслимым. Феодалы, получившие земельный надел на определенном королем вещно-правовом титуле, распоряжались им в рамках предоставленных им правомочий, в том числе передавали его своим вассалам, удлиняя таким образом череду землевладельцев. По мере усложнения данной цепочки каждый следующий держатель земли обладал вещно-правовым титулом, все более отдаленным от первоначального права собственности монарха145.

Фригольдные (от англ. free hold – суверенное держание) титулы могли принадлежать лишь свободным гражданам, чьи обязательства друг перед другом были ограничены рамками самой феодальной пирамиды146. Нефригольдные (от англ. non-free hold– несвободное держание) титулы первоначально были формой крестьянского зависимого землевладения и устанавливались в сельскохозяйственных целях, не давая их владельцам никаких сословных привилегий147. К. П. Победоносцев, рассматривая разделение вещей и прав в зарубежных правопорядках, характеризует фригольдные титулы как «полную или вольную собственность, т. е. (в историческом смысле) поземельное владение, свободное от повинностей, свойственных подвластному, невольному человеку, и подлежащее только повинностям, кои совместны со званием свободного человека»148.

Форма и порядок передачи земли долгое время служили ключевыми индикаторами того, на каком титуле – фригольдном или нефригольдном – недвижимость переходит к правоприобретателю. Этим определялся статус последнего и степень его приближенности к первоначальному собственнику.

Особое значение в данном отношении имеет специфическая категория вещного права, сопровождавшая англо-американские сложноструктурные модели права собственности с момента их возникновения и вплоть до наиболее позднего этапа их развития. Речь идет о процедуре «введения во владение» (livery of seisin), посредством которой осуществлялась передача в собственность недвижимого имущества149.

Прежде чем перейти к непосредственному рассмотрению данного явления, необходимо определиться с тем, что представляет собой само «владение», в которое «вводится» правоприобретатель. До XIV в. владение имуществом не классифицировалось по каким-либо основаниям, поскольку того объективно не требовала система земледержания. Однако постепенно, с изменением структуры имущественных правоотношений, различие между обыкновенным владением, выраженным в форме элементарного господства над вещью (possession), и владением, возникавшим в результате прохождения специальной процедуры, стало принципиальным. В отечественной цивилистике применительно к последней из двух названных категорий употребляется, как правило, термин «сейзина» (или «сезина»)150. Подобная форма владения использовалась исключительно при наделении правоприобретателя фригольдным титулом на недвижимое имущество. Никакие другие вещные права не могли переходить в указанном порядке. Иными словами, данное владение являлось прямым свидетельством независимого характера собственности и, как следствие, определяло соответствующий статус лица, которому принадлежало имущество, перешедшее таким образом151.

Исторически процесс введения во владение имел церемониальный характер и призван был зафиксировать факт перехода недвижимости от одного лица к другому на свободном титуле. Как правило, для этого первоначальный собственник и будущий обладатель фригольдного титула входили на территорию владения, после чего лицо, отчуждающее имущество, торжественно вручало правоприобретателю ветвь дерева, растущего на данной земле, а также передавало горсть самой земли как символ переходящей собственности152. Примечательным в этой связи представляется тот факт, что распространенные сегодня юридические инструменты передачи прав – речь, главным образом, идет о письменных договорах – хотя и могли использоваться в процессе установления фригольдного вещно-правового титула, но играли сугубо второстепенную роль. Составленное по желанию сторон письменное соглашение не заменяло процедуры введения во владение, а фигурировало лишь в качестве возможного доказательства передачи земли, но никак не в качестве основного способа такой передачи153.

В отличие от фригольдных вещных прав, нефригольдные титулы изначально не требовали формального установления и не предполагали введения собственника во владение. Их возникновение, как правило, проистекало из устных соглашений, а на ранних этапах становления системы нефригольдных титулов – из фактического предоставления земельных участков крестьянам для различных сельскохозяйственных целей154.

Процедура введения во владение, ставшая основанием для выделения двух типов владения (и двух соответствующих групп титулов) – фригольдного и нефригольдного, играет принципиальную роль в понимании существа сложноструктурных моделей права собственности США. В рамках данных имущественных конструкций правовое положение собственников различается в зависимости от того, к какой из указанных групп вещных титулов относится право, на котором недвижимость принадлежит тому или иному участнику правоотношений. Иными словами, непосредственное физическое господство над вещью (possession) в режиме нефригольдной собственности не отождествляется с полноправным обладанием имуществом (ownership)155 на фригольдном титуле, притом, что обе данных конструкции предполагают возможность владения недвижимостью.

В свете вышесказанного необходимо отметить, что сегодня процедура введения во владение хотя и перестала являться непременным элементом наделения собственника фригольдным титулом, тем не менее не была предана забвению в Соединенных Штатах156. Более того, данная концепция, в значительной степени утратив символический характер, приобрела новое утилитарное значение. Оно, главным образом, состоит в том, что в современной американской практике факт введения того или иного лица во владение может влиять на правовое положение соответствующего лица и членов его семьи, а также порядок и способы защиты нарушенных вещных прав157. Данные вопросы среди прочих подробно анализируются в последующих главах настоящей работы.

Полноценное исследование сложноструктурных моделей права собственности США возможно лишь на основе проведения классификации данных конструкций. С учетом отмеченного ранее наиболее целесообразным с научно-практической точки зрения представляется разделение всей совокупности сложноструктурных моделей права собственности на два основных типа – фригольдный (freehold estates) и нефригольдный (non-freehold estates). Моделирование права собственности обоих типов происходит посредством обращения к различным вещно-правовым титулам, имеющим, соответственно, фригольдный или нефригольдный характер. Многообразные сочетания данных титулов позволяют создавать комплексные имущественные режимы.