Екатерина Тягай - Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

• Название: Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография
• Автор: Екатерина Тягай
• Жанр: Юриспруденция

Настоящее издание представляет собой первое русскоязычное фундаментальное монографическое исследование системы прав и правопритязаний на недвижимость в США, в совокупности образующих сложноструктурные модели права собственности. В книге рассматривается эволюция моделей права собственности на недвижимое имущество в странах общего права – от зарождения системы титулов на землю в средневековой Англии до современного этапа развития института собственности в США, где различные конструкции прав на недвижимость достигли максимального многообразия. В работе раскрывается авторский взгляд на комплексные юридические инструменты регулирования имущественных отношений в странах англосаксонского права, составляющие альтернативу традиционным для российских исследователей и правоприменителей континентально-европейским механизмам построения системы вещных прав.

---

Наиболее универсальной фразой, традиционно используемой для выражения намерения передать имущество на рассматриваемом праве, является формула «передаю имущество в собственность N. и его прямым нисходящим потомкам»212.

Обращает на себя внимание тот факт, что в распоряжении определен круг правоприобретателей, у которых в равном объеме, но в разное время возникает право собственности на один объект недвижимости. Иначе говоря, судьба имущества становится определена на несколько поколений вперед – вплоть до исчезновения данной династии. Однако реальное вещное право (present estate) переходит лишь к непосредственному приобретателю имущества, тогда как у его наследников (действительных и гипотетических), а также у лица, отчуждающего такое имущество, возникают вещные правопритязания (future interests)213.

Дети, рожденные у правоприобретателя на момент вступления в силу распоряжения о переходе права собственности, обладают так называемой «полноправной выжидательной собственностью» (vested remainder) на имущество, принадлежащее их родителю. Нерожденные потомки, чей интерес также учитывается, имеют право «условной выжидательной собственности» (contingent remainder). На случай, если у правоприобретателя не остается прямых нисходящих потомков, за первоначальным собственником данного имущества (равно как и за его законными правопреемниками) сохраняется возможность обратного вступления в право собственности (reversion)214.

Права и обязанности лица, обладающего имуществом на основании fee tail, значительно сужены по сравнению с простым неограниченным правом собственности. Ограничения в части владения и пользования недвижимостью обусловлены тем, что возложенное на собственника бремя надлежащего содержания имущества дополнительно усилено ответственностью перед последующими поколениями, имеющими законные правопритязания в отношении данного объекта. Универсальный запрет установлен на уничтожение и порчу (waste) имущества, а также на создание условий и обстоятельств, способствующих гибели имущества или его утрате по иным основаниям215.

Определяющее значение, отражающее суть режима собственности с правом передачи прямым нисходящим потомкам, имеет то, каким образом в рамках данного титула преломляется правомочие собственника по распоряжению землей. Завещание и наследование имущества, обремененного титулом fee tail, в ином порядке, нежели тот, что предусмотрен данным вещно-правовым режимом, категорически запрещено. Собственник вправе отчуждать недвижимость при жизни, учитывая при этом, что после его смерти имущество в любом случае перейдет его прямым нисходящим потомкам безотносительно того, в чьем владении или пользовании будет на этот момент находиться. Права любых третьих лиц, возникшие у них в результате приобретения имущества у лица, владеющего недвижимостью на титуле fee tail, прекращаются в тот же момент, когда они прекратились бы у данного лица (вне зависимости от того, по какому договору и на каких условиях такие права перешли)216.

Право собственности с возможностью передачи прямым нисходящим потомкам долгое время было широко распространено на территории Соединенных Штатов Америки, хотя опыт Старого Света демонстрировал несовместимость данного титула с прогрессивным экономическим развитием страны. Принципиальным реформатором в этой области стал президент Томас Джефферсон, убежденный в том, что режим fee tail, лоббирующий интересы потомственной аристократии, препятствует становлению демократии в новом американском государстве217. И хотя сегодня идеи Джефферсона об обществе, целиком состоящем из равноправных мелких землевладельцев, обладающих социально-политической независимостью, представляются утопией, именно третьему американскому президенту удалось, апеллируя к данным идеалам, убедить законодателей штата Вирджиния в необходимости отмены права собственности, передача которого строго ограничена кругом прямых нисходящих наследников.

Современная система права собственности США, в значительной степени обусловленная рыночными отношениями, основой которых является активный оборот земель и иного недвижимого имущества, стремительно сокращает практику использования конструкции fee tail и любых ее разновидностей. Примечательно, что американские регионы избрали различные способы упразднения рассматриваемого титула218. На некоторых территориях действуют акты, заранее пресекающие передачу имущества на праве fee tail219. В большинстве штатов приняты положения, согласно которым формулировки, ранее порождавшие право собственности, передаваемое прямым нисходящим потомкам, могут по-прежнему включаться в тексты распоряжений, но по правилам современной юридической техники рассматриваются лишь как один из инструментов передачи имущества в абсолютную собственность220. В ряде регионов передаточные фразы, прежде характерные для fee tail, теперь толкуются в качестве предпосылки возникновения пожизненного права собственности (life estate)221.

Вместе с тем говорить об окончательном предании титула fee tail забвению не приходится. Штаты Коннектикут и Огайо приняли статуты, согласно которым установление данного режима собственности возможно как по договору, так и по завещанию, однако на таком праве недвижимость переходит лишь к первому правопреемнику, а после его смерти прямые потомки наследуют имущество на простом неограниченном праве собственности222. Четыре американских штата – Делавэр, Мэн, Массачусетс и Род-Айленд – признают право собственности с возможностью передачи прямым нисходящим потомкам практически в том виде, в котором оно существовало в средневековой Англии, однако за собственником наряду с этим резервируется возможность отменить все ограничения по наследованию и посредством гражданско-правового договора (но не завещания) перевести имущество в режим абсолютной собственности223. Казалось бы, такая гибкость норм позволяет максимально учесть интересы лиц, владеющих имуществом на титуле fee tail, в том числе – интересы бездетных собственников. Однако на практике подобная конструкция не только не приносит пользы, но и вовсе утрачивает смысл, сталкивая явно устаревшие принципы феодального права с требованиями нового времени без достижения каких-либо целей. С одной стороны, всякий собственник вправе механически прервать исключительный порядок наследования имущества, передав его на основании договора любому лицу, с другой, – тот же собственник, имеющий намерения совершить аналогичное законное распоряжение, но не при жизни, а с помощью завещания, встречает необъяснимые препятствия224. С учетом вышесказанного, сохранение титула fee tail в том формате, который действует на территории указанных штатов в настоящее время, представляется нецелесообразным, а местное законодательство данных штатов – требующим реформирования с учетом социально-экономических реалий современного общества.

§ 3. Пожизненное право собственности

Пожизненное право собственности (life estate) – вещное право, не утратившее своей актуальности, в отличие от рассмотренного выше fee tail, однако считающееся наиболее узким в составе сложноструктурных моделей фригольдной собственности в праве Соединенных Штатов225.

Как отмечалось, на протяжении долгого времени после Нормандского завоевания Англии связь между монархом и феодалами имела глубоко личный характер, и король, в чьих руках были сосредоточены все земли, передавал их подданным только на срок жизни, гарантируя тем самым лояльность своих соратников226. После признания в XII веке простого неограниченного права собственности – основного наследуемого вещного титула, за землевладельцами была сохранена возможность передавать принадлежащее им имущество на праве собственности, ограниченном периодом жизни определенного лица или группы лиц227. Такой имущественный режим, именуемый пожизненным правом собственности, прочно укрепился в американской системе вещных прав.

Срок действия данного права может определяться несколькими способами. Наиболее широко распространены случаи, когда титул, перешедший к определенному лицу, сохраняет силу в течение всей жизни правоприобретателя (for the life of a transferee). Право собственности может быть также привязано к периоду жизни лица, отчуждающего собственность (for the life of the transferor)228. Наконец, следует иметь в виду, что в западной практике часто применяется отсылка к третьим лицам, чей период жизни определяет срок действия пожизненного права собственности. В последнем случае право собственности передается с оговоркой «pur autre vie» (фр.) – на срок чужой жизни. Необходимо при этом учитывать, что период действия пожизненного права собственности может определяться сроками жизни сразу нескольких лиц. Множественность лиц позволяет сохранить титул в силе либо до момента наступления смерти первого из группы лиц (until the first to die of two or more designated measuring lives), либо до тех пор, пока хотя бы одно из указанных лиц остается в живых (until the death of the survivor of two or more designated measuring lives)229. В силу заведомой ограниченности титула life estate определенным сроком жизни такой сложноструктурной модели права собственности всегда сопутствуют уже упоминавшиеся вещные правопритязания – как возможность лица, совершившего отчуждение данного имущества, вновь вступить в права на него (reversion), так и выжидательное право собственности третьего лица (remainder), если распоряжение о переходе пожизненного права собственности сконструировано соответствующим образом.